بررسی‌های کارشناسی درباره قانون تازه مصوب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به مدت چهار سال، از وجود یک نامعادله پولی در مسیر اجرای این برنامه خبر می‌دهد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات مربوط به قانون ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال که هفته اول شهریور ماه از سوی شورای نگهبان به تایید رسید، از فاصله 4 برابری «واقعیت وام مسکن» با «وعده تسهیلاتی دولت» حکایت دارد. این موضوع به اعتقاد کارشناسان منجر به ایجاد یک نامعادله پولی در مسیر اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که این طرح مصوب از سوی مجلس دو موتور اصلی دارد اما هر دو موتور معیوب و دارای اشکالات بزرگ است که اگر سیاستگذار به همین ترتیب قصد اجرای این طرح را داشته باشد منجر به بروز آثار زیانبار برای «محیط زیست و شهرها» و «اقتصاد» خواهد شد. اولین و مهم‌ترین موتور اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن شامل پرداخت وام ساخت یا منابع اعتباری بانکی برای اجرای این طرح و دومین موتور مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و شکل واگذاری این اراضی است.

سال گذشته همین موقع یعنی زمانی که این برنامه در مجلس طرح و تهیه  شد، بازوی پژوهشی مجلس در یک مطالعه کارشناسی نسبت به عواقب اجرای این طرح بدون برطرف کردن نواقص موجود در آن به نماینده‌ها هشدار داد. مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور، براساس ماموریتی که برای ارزیابی کارشناسی طرح‌های مختلف مطرح شده از سوی نماینده‌ها برای تصویب قوانین بهتر و از بین بردن نواقص آنها دارد سال گذشته در جریان ارزیابی طرح جهش تولید مسکن درباره تبعات تورمی و زیست محیطی اجرای این طرح در گزارشی، هشدار صریح داد. این گزارش در واقع چکیده و عصاره انواع نقدهای کارشناسی درباره محتوای طرح تهیه شده از سوی نماینده‌ها است. براساس برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که از سوی مجلس مصوب و اوایل شهریور ماه امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۴۰درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را  به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی برای اجرای این طرح مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد». در شرایطی که بانک‌ها به موجب این طرح مکلف شده‌اند تا 40 درصد از تسهیلات جدیدی  را که در هر سال به بخش‌های مختلف اختصاص می‌دهند برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اختصاص دهند، گزارش‌های سالانه بانک مرکزی درباره پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف نشان می‌دهد تنها حدود نیمی از کل تسهیلات پرداختی در آمارهای سالانه پرداخت تسهیلات، شامل تسهیلات پرداختی جدید است. نیم دیگر اما مربوط به تمدید تسهیلات سال‌های قبل است. با لحاظ این موضوع عملا تکلیف بانک‌ها برای اختصاص 40 درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن به 20 درصد از آمار اعلامی پرداخت سالانه تسهیلات تغییر می‌کند. چرا که این سهم مطابق با قانون، مربوط به تسهیلات جدیدی است که از سوی شبکه بانکی به بخش‌های مختلف پرداخت می‌شود. براساس تازه‌ترین گزارش بانک‌ مرکزی طی سه سال گذشته بانک‌ها، به‌طور متوسط تنها 5 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داد‌ه‌اند. مفهوم واقعیت پرداخت تسهیلات به بخش مسکن با توجه به شرایط موجود و تکلیفی که برای تامین مالی طرح جهش تولید مسکن تعیین شده است آن است که این سهم فعلی که هم‌اکنون حدود 5 درصد است ناگهان و با اجرای این قانون باید به 4 برابر افزایش یابد. کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی بانک‌ها باید برای تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن اقدام به دوپینگ بزرگ کنند. براساس اعلام بانک مرکزی کل تسهیلاتی که شبکه بانکی سال گذشته به بخش مسکن پرداخت کرد معادل 109 هزار میلیارد تومان یعنی معادل 4/ 5 درصد از کل تسهیلات بانکی بود. در 5 ماه اول امسال نیز این سهم به 1/ 5 درصد رسید. براساس قانون جهش تولید مسکن باید دست‌کم این رقم به 300 هزار میلیارد تومان برسد. آن‌هم در صورتی که هزینه‌های ساخت بدون تغییر و بدون افزایش باشد. سهم 1/ 5 درصدی نیز باید به 4 برابر افزایش یابد تا تکلیف تعیین شده در این قانون محقق شود.

علاوه بر این، سال گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس درباره واقعیت موجود تامین مالی و وعده تسهیلاتی طرح جهش تولید مسکن، گزارشی تهیه و منتشر کرد. این هشدار در ادامه هشدارهای قبلی کارشناسان درباره نقش سوداگری‌های غیرمولد در اضافه پرش قیمتی مسکن بود. همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان اعلام شده بود بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی بیش از آنکه نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن داشته باشد نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضاست که جز از مسیر مالیات اصلی که همان مالیات سالانه از املاک مسکونی و رفع انجماد از دارایی‌های ملکی راکد است امکان‌پذیر نیست. مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه هشدارهای خود در ارتباط با اجرای این طرح اعلام کرد: رویکرد کلی این طرح با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است تناسبی ندارد. به‌طور مشخص این طرح موجب افزایش نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم خواهد شد. به طور کلی با وضعیت رشد نقدینگی حال حاضر و تورم و انتظارات تورمی بالا، نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند. مهم‌ترین دغدغه سیاستگذار باید کنترل تورم باشد. به نظر می‌رسد بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد، نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازی زمین‌های شهری و فروش آنها به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است. تشخیص اولویت اقدام یعنی کاهش سوداگری و سفته‌بازی مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند التیام‌بخشی و اثربخشی موثرتری در پیش داشته باشد. بنابراین و با توجه به هشدار مرکز پژوهش‌های مجلس، در مقطعی که نرخ رشد پایه پولی در ماه گذشته رکورد 10 ساله را به لحاظ بیشترین رشد شکست و اکنون به بیش از 40 درصد افزایش یافته است، دوپینگ بانکی برای تامین منابع اعتباری ساخت یک میلیون مسکن در سال آن هم در شرایطی که نسخه فوری برای حل دست‌کم بخشی از بحران مسکن وجود دارد می‌تواند عواقب و تبعات تورمی و همچنین تشدید مشکلات اقتصادی را به همراه داشته باشد. مرکز پژوهش‌های مجلس هشدار داده است که دولت برای اجرای این سیاست تنها دو راه پیش‌رو دارد. یک راه کاستن از سهم تسهیلات سایر بخش‌ها به نفع بازار مسکن است که عملا این کار غیرممکن است. راه دوم تخصیص خط اعتباری از مسیر چاپ پول است که منجر به افزایش پایه پولی و عواقب تورمی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین درباره عواقب زیست‌محیطی و شهری اجرای این طرح نیز اعلام کرده بود: اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهرها و روستاها و حتی خارج از حریم شهرها برای تولید مسکن می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط زیست و سوداگری مستغلات و ویلاسازی را در پی داشته باشد.

به گزارش دنیای اقتصاد، آخرین شرایط بازار اجاره مسکن، نشان‌دهنده کاهش قابل توجه عرضه جدید به بازار اجاره است. به نظر می‌رسد همزمان با کاهش تقاضا برای اجاره مسکن تحت تاثیر فرا رسیدن آخرین روزهای اوج جابه‌جایی در واحدهای استیجاری، عرضه جدید به این بازار نیز به‌طور محسوسی محدود شده است. این موضوع به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا بیش از سایر مناطق خودنمایی می‌کند،  به‌طوری‌که تعداد فایل‌هایی که این روزها در بازار مسکن این مناطق در دسترس مستاجران است، دست‌کم از دو ماه گذشته بسیار کمتر شده است.

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران دست‌کم دو عامل مهم را در این زمینه موثر می‌دانند. نخستین عامل به تمدید قرارداد‌های اجاره مسکن سال گذشته برای یک سال پیش رو از سوی موجران و مستاجران مربوط می‌شود. به دنبال ادامه یافتن شیوع بیماری کرونا، امسال نیز مانند سال گذشته تعداد زیادی از مستاجران و موجران بر سر تمدید قراردادهای سال قبل با یکدیگر توافق کردند و از این رو نه‌تنها حضور مستاجرها در بازار کاهش یافت، بلکه عرضه جدید به بازار اجاره نیز کم شد.

از سوی دیگر، نزدیک شدن به روزهای پایانی تابستان از دیگر دلایل کمبود فایل در بازار اجاره است. در شرایطی که بخش عمده‌ای از مدارس هرچند به صورت مجازی اما از نیمه شهریورماه و بعضا زودتر، بازگشایی می‌شوند، بسیاری از خانوارهای مستاجر که فرزند محصل دارند تا قبل از شهریورماه اقدام به جابه‌جایی کرده‌اند تا بتوانند فرزند خود را در مدرسه نزدیک به محل سکونت خود نام‌نویسی کنند.

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند دست‌کم بنا بر این دو علت عمده، هم‌اکنون عرضه فایل جدید در بازار اجاره محدود شده است و برخی از متقاضیان این بازار برای یافتن فایل مورد نظر خود با سختی مواجه‌اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند هر دو گروه کارشناسان معتقدند آنچه در ماه‌ها و سپس سال‌های پیش‌رو در انتظار بازار معاملات مسکن قرار دارد بستگی بسیار زیادی به سیاست‌های اخذ شده از سوی دولت خواهد داشت.

تغییر دولت و انتخاب تیم اقتصادی جدید، آینده تازه‌ای را پیش روی بازار ملک قرار داده است که شناخت و درک درست از مشخصات آن می‌تواند طیف فعال بازار مسکن را در تصمیم‌گیری درست‌تر در ارتباط با نحوه عمل در این بازار راهنمایی کند.

تیم جدید در حالی به عرصه سیاستگذاری بازار مسکن ورود خواهد کرد که هم‌اکنون این بازار شرایط فوق‌العاده حساسی را به لحاظ عمق زیاد رکود و خروج بازار از دسترس سمت تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها پشت سر می‌گذارد. شرایط حساس کنونی در حالی در برنامه‌های ارائه شده از سوی دولت جدید مورد تشریح و بازگویی قرار گرفته است که در عین حال دولت رئیسی اعلام کرده است قصد دارد چند برنامه مهم را برای خروج از بحران فعلی در بازار ملک انجام دهد. مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی در بخش مسکن به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی مربوط می‌شود. دولت جدید اعلام کرده قصد دارد از طریق اجرای این برنامه عرضه مورد نیاز در بازار را تامین کند. همچنین تصمیمات دیگری در ارتباط با سمت عرضه، تقاضا و حتی واسطه‌های بازار مسکن در برنامه‌های اعلام‌‌شده تشریح شده است. اطلاع فعالان ساختمانی و علاقه‌مندان بازار املاک مسکونی از کم وکیف این برنامه‌ها می‌تواند فعالان بازار اعم از گروه خریدار، فروشنده، سازنده، مالکان زمین و واسطه‌های بازار معاملات مسکن و همچنین فضای کارشناسی بازار مسکن را در تحلیل دقیق‌تر از آنچه در چهار سال پیش‌رو در مسیر بازار مسکن قرار دارد، کمک‌رسانی کند. تصمیمات و سیاست‌های جدید به قدری از اهمیت برخوردارند که می‌توانند جهت کلی بازار را در چهار سال آینده تعیین کنند. روزنامه «دنیای اقتصاد» به دلیل اهمیت این موضوع پنج‌شنبه ۱۸ شهریور ماه ۱۴۰۰ در یک وبینار چهار ساعته به تشریح موضوع «بازار مسکن در دولت رئیسی» خواهد پرداخت. این وبینار از ساعت ۹ لغایت ۱۳ برگزار خواهد شد. در این وبینار فعالان و علاقه‌مندان بازار مسکن با اطلاع از جزئیات سیاست‌های دولت جدید در ارتباط با بازار زمین و مسکن، از سناریوهای احتمالی برای چهار سال پیش روی بازار ملک مطلع خواهند شد. همچنین به سوالات آنها در ارتباط با شرایط پیش‌روی بازار پاسخ داده می‌شود.

10 مطالبه مهم طیف فعال بازار مسکن از دولت سیزدهم، با تشریح ماموریت‌های اصلی وزیر جدید راه‌و شهرسازی، تفاوت «برنامه عملیاتی» با «حرف» را در سیاستگذاری بخش مسکن مشخص می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون مجموعه فعالان بازار مسکن اعم از کارشناسان، سمت عرضه، متقاضیان، واسطه‌های بازار مسکن، سرمایه‌گذاران و … دست‌کم 10 مطالبه جدی از دولت سیزدهم در این بخش دارند که نحوه برخورد وزیر جدید راه وشهرسازی با این مطالبات سمت‌وسوی سیاستگذار بخش مسکن را نسبت به آینده پیش‌‌روی این بازار مشخص می‌کند.

جهت‌گیری سیاستگذار بخش مسکن و نحوه برخورد وی در ارتباط با این مطالبات مشخص خواهد کرد که آیا وزیر جدید بخش مسکن برای رفع مشکلات این بخش برنامه خواهد داشت یا صرفا دوره جدید مدیریتی در این وزارتخانه براساس وعده‌های انتخاباتی آغاز خواهد شد؟

گزینه پیشنهادی برای تصدی وزارت راه وشهرسازی که در نهایت با اخذ رای اعتماد از مجلس سکان وزارت راه وشهرسازی را در اختیار خواهد گرفت در وهله اول باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد عمل شود یا حامی رکود خواهد بود؟

دوره مدیریتی جدید در وزارت راه وشهرسازی در حالی آغاز خواهد شد که دولت با چند مساله مهم در  این بخش مواجه است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به طرح‌های ناتمام دو طرح مسکن‌سازی دولتی یعنی مسکن مهر و مسکن ملی اشاره کرد.

از سوی دیگر، این دوره جدید در حالی آغاز خواهد شد که بازار معاملات مسکن بعد از سه سال جهش قیمتی پی‌در پی وارد فاز رکود عمیق شده است. همچنین بازار عرضه و فعالیت‌های ساخت مسکن نیز برای ششمین سال متوالی شرایط رکودی را تجربه می‌کند. از این رو دوره جدید مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی در شرایطی ویژه‌ و غیرمعمول آغاز خواهد شد که این وضعیت ضرورت اقدام براساس برنامه‌های عملیاتی و موثر را نسبت به گذشته بیش از پیش نمایان می‌کند.

نخستین مطالبه فعالان بازار مسکن از وزیر جدید راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم، مربوط به «تعیین تکلیف طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی» است. اخیرا، طرح تجزیه این وزارتخانه به دو وزارت راه و ترابری و مسکن و شهرسازی مطرح شده است که گروهی از کارشناسان نسبت به اجرای آن نقدهای جدی مطرح می‌کنند.

طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی در شرایطی مطرح شده است که کارشناسان معتقدند این اقدام در شرایط فعلی یک «ابرتهدید» برای شرایط فعلی بازار مسکن محسوب می‌شود. این طرح که یک‌بار خرداد ۹۶ و بار دیگر پاییز ۹۷ مطرح شد پس از بررسی‌های کارشناسی از دستور کار خارج شد. کارشناسان اخیرا هشدار داده‌اند که این طرح زنجیره «توسعه مطلوب شهرها با حمل‌ونقل سریع و ارزان» را متلاشی می‌کند و اهرم متولی مسکن برای «توزیع جمعیت به مناطق دارای ظرفیت» را از او سلب می‌کند. به اعتقاد آنها تصویب آن، حومه کلان‌شهرها را بی‌اعتبار خواهد کرد. بی‌اعتبار شدن حومه شهرها برای سکونت که هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین نیازمندی‌های آنها برای سکونت‌پذیر شدن در شکل مطلوب و ایجاد حس تعلق در ساکنان آنها راه‌اندازی حمل ونقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت است از مهم‌ترین تهدیدهای طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی است.

این در حالی است که در همه شهرها دو مفهوم «کیفیت زندگی» و «کیفیت حرکت» در هم تنیده است و اساسا تفکیک این دو موضوع از هم امکان‌پذیر نیست. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و موفق دنیا در حوزه‌های راه و مسکن نیز این دو حوزه به صورت واحد مدیریت می‌شود.

دومین ماموریت مهم وزیر جدید راه وشهرسازی به تعیین تکلیف «خانه‌های منجمد شده» قبل از طرح‌ریزی برای «ساخت خانه‌های دولتی جدید» مربوط می‌شود. اگر چه دولت جدید باید حتما برنامه‌ای عملیاتی برای افزایش عرضه مسکن داشته باشد اما برنامه عرضه جدید به بازار مسکن باید به‌طور قطع فازبندی شود. بدون رفع مشکلات مربوط به املاک منجمد شده اجرای هر طرحی برای عرضه جدید به بازار مسکن، در قالب ساخت پروژه‌های جدید، به منزله یک طرح سمی خواهد بود.

لازم است ابتدا دولت تکلیف انجماد در بازار مسکن و واحدهای احتکار شده را مشخص کند و سپس برای عرضه جدید به بازار برنامه‌ریزی کند. این تکلیف دارای یک راه و یک بیراهه است. استفاده از راهکارهای درست مالیاتی راه‌حل رفع انجماد ملکی از بازار است. این در حالی است که یک بیراهه مالیاتی نیز ظرف سال‌های اخیر به‌ویژه دو سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن مورد تاکید قرار گرفته است که وزیر جدید باید در این زمینه نیز تکلیف مربوطه را تعیین کند.

طی دو سال گذشته طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سوی متولی بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت اما به دلیل نواقص زیادی  که در اجرای این قانون وجود دارد، عملا امکان اجرای آن وجود ندارد و تاکنون نیز حتی مرحله اول این طرح که شناسایی همه واحدهای خالی از سکنه برای معرفی آنها به مراجع مالیاتی است به اجرا درنیامده است.

متولی مسکن در حالی توان خود را صرف پرداختن به بیراهه دریافت مالیات از خانه‌های خالی که عملا امکان‌پذیر هم نیست کرده است که در تمام کشورهای دنیا در حوزه مقابله با احتکار، قانون دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی اجرا می‌شود.

این مالیات که از همه مالکان واحدهای مسکونی با نرخ 5/0 تا 5/1 درصد ارزش روز واحد‌های مسکونی در کشورهای پیشرفته دریافت می‌شود با افزایش هزینه احتکار مسکن منجر به بالا رفتن ریسک ملاکی شده و در نتیجه از انجماد آپارتمان‌ها در دست محتکران جلوگیری می‌کند. در قوانین داخلی از جمله قانون نوسازی و عمران شهری مصوبه دهه 40 نیز در ماده اول و دوم، تاکید شده است که شهرداری باید سالانه رقمی معادل یک درصد بهای املاک را به عنوان عوارض سالانه املاک دریافت کند.

این موضوع نشان می‌دهد پیش از این و در دهه‌های گذشته نیز مطالعاتی درباره اثربخش بودن این روش مالیاتی برای رفع انجماد ملکی در کشور انجام شده است. این طرح می‌تواند با دریافت مالیات سالانه کمتر از املاک ارزان‌قیمت واقع در محلات پایین‌تر شهر آغاز شود. در واقع می‌توان به عنوان مثال طرح را با دریافت مالیات 25/0 درصدی از خانه‌ اول افراد یا واحدهای واقع در محلات ضعیف‌تر شهری استارت زد. تعیین تکلیف نقش دولت در طرح‌های خانه‌سازی انبوه روی زمین‌های دولتی، سومین ماموریت وزیر راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم است. همان‌گونه که در ابتدا عنوان شد، وزیر جدید راه‌وشهرسازی که در روزهای پیش‌رو قرار است از مجلس رای اعتماد بگیرد، باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد وزارتخانه شود یا  با بی‌عملی یا عملکرد نادرست در برابر مسائل فعلی بازار مسکن، منجر به افزایش عمق رکود در بازار مسکن شود؟

در صورتی که وزیر جدید بخواهد در نقش سوزنبان بازار مسکن وارد عمل شود، لازم است عرضه جدید به بازار را بدون مداخله مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی و تنها از مسیر حمایت از بخش خصوصی هدایت کند.

در واقع لازم است دولت نقش خود را از سازنده بزرگ واحدهای مسکونی دولتی‌ساز به سیاستگذار و تسهیلگر عرضه در بخش مسکن تغییر دهد. اما در صورتی که سیاستگذار مسکن بخواهد بار دیگر در نقش سازنده بزرگ و انبوه وارد شود و نقش بسازوبفروش و انبوه‌ساز را ایفا کند به جای آنکه قفل بازار مسکن را بازگشایی کند عملا قفل دیگری نیز به بازار اضافه خواهد کرد. متولی بخش مسکن باید این نکته را مدنظر داشته باشد که اگر بازار به درستی کار کند، سرمایه‌گذار ساختمانی از ساخت و عرضه مسکن استقبال می‌کند و فرآیند عرضه متناسب با نیاز جامعه به مسکن انجام خواهد شد. همان‌گونه که تا قبل از رکود ساختمانی اخیر- تا قبل از 6 سال اخیر- این رویداد در بازار ساخت وساز مشاهده می‌شد و سالانه به‌طور متوسط حدود 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث می‌شد. اما در نتیجه بروز رکود در بازار معاملات مسکن و اختلال در عملکرد بازار، این میزان به ساخت سالانه حدود 300 هزار واحد مسکونی تقلیل یافت.

مهم‌ترین مانعی که در سال‌های اخیر مقابل سازنده‌های مسکن قرار داشت و منجر به بروز رکود عمیق در این بازار شد نبود، خریدار پایدار و مصرفی در بازار به دلیل جهش قیمت مسکن بود. از آنجا که هیچ ابزار کارآمد و موثری برای مقابله با احتکار و سوداگری در بازار مسکن در سال‌های اخیر طراحی و به کار گرفته نشد در نتیجه جهش قیمت مسکن نیز ادامه یافت و گروه عمده متقاضیان مصرفی بازار مسکن به اجبار و به دلیل ضعف قدرت خرید به بیرون از بازار رانده شدند.

بررسی‌ها و تجارب قبلی نشان می‌دهد طرح‌های مستقیم خانه‌سازی دولتی چیزی جز انحراف سیاستگذار از راه اصلی و به بیراهه رفتن نیست.

از این رو و در قالب ماموریت چهارم مرور دقیق کارنامه 15 ساله «مسکن مهر» و کارنامه دو ساله «مسکن ملی» برای درس گرفتن از تجربیات گذشته به وزیر جدید پیشنهاد می‌شود. لازم است نقاط قوت و ضعف این دو طرح خانه‌سازی دولتی به دقت مورد بررسی قرار بگیرد تا سیاستگذار جدید بخش مسکن با دید روشن‌تری به سیاستگذاری در این زمینه بپردازد.

شاید مهم‌ترین نقطه ضعف این طرح‌های خانه‌سازی دولتی آن بود که سیاستگذار بخش مسکن بدون حل مسائل و مشکلات اصلی و ریشه‌ای بازار مسکن اقدام به اجرای این طرح‌ها کرد. در عین حال این طرح‌ها یک مزیت مهم از بابت استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت و عرضه مسکن داشت. اما باید به این سوال هم پاسخ داده شود که این زمین‌ها در چه مناطقی می‌تواند عرضه مفیدی را رقم بزند؟ یا اینکه این زمین‌ها به چه شکلی باید در خدمت عرضه و آبادانی قرار بگیرد؟

تجارب کشورهای موفق دنیا نشان می‌دهد اغلب این کشورها به جای واگذاری مالکیت زمین به سرمایه‌گذاران، اراضی را برای عمران و آبادانی و ساخت مسکن، به سرمایه‌گذاران به صورت بلندمدت اجاره می‌دهند. آنها نیز پس از انجام فعالیت‌های سازنده روی این اراضی و پس از برداشت عایدی ناشی از سرمایه‌گذاری، ضمن ایجاد ارزش افزوده زمین‌ها را به دولت‌ها بازمی‌گرداندند. زمین‌هایی که بعد از سال‌ها انجام اقدامات عمرانی و سازنده دیگر زمین خام نیست و با ارزش افزوده فراوانی همراه شده اما مالکیت آنها همچون گذشته در اختیار دولت باقی مانده است.

وزیر جدید راه‌وشهرسازی از سوی دیگر باید برنامه‌های خود را به گونه‌ای اولویت‌بندی کند که نوسازی هسته فرسوده و مستعد شهرها در راس برنامه‌های وی قرار بگیرد. نبود مشوق برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بخش‌ها برنامه‌های مهم و ضروری نوسازی در سال‌های اخیر را به کندی پیش برده است. افزایش هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی در مناطق اشباع از ساخت وساز و محل تمرکز واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کنار ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و معافیت‌های عوارض به سازنده‌های فعال در بافت فرسوده از یک سو و همچنین ایجاد اطمینان در مالکان برای ساخت به موقع واحدهای فرسوده و رفع مشکلات حقوقی و مالکیتی آنها از مهم‌ترین الزامات اجرای این ماموریت مهم است.

تعیین تکلیف سیاستگذار و نهاد نظارتی شهرداری‌ها از دیگر موضوعات مهم و کلیدی است. سال‌هاست که طرح‌های مهم شهری مانند طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها از سوی وزارت راه وشهرسازی به شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود و در واقع نهاد بالادست سیاستگذار در حوزه شهری وزارت راه وشهرسازی است اما تامین منابع مالی و فرآیندهای نظارتی شهرداری‌ها، بر عهده وزارت کشور است. همین دوپارگی عملا موجب عدم اجرای درست طرح‌ها و ضوابط شهری تعیین‌شده از سوی متولی مسکن شده است. لازم است وزیر جدید تعیین تکلیف این مشکل چند ساله را نیز در دستور کار خود قرار دهد.

برنامه‌ریزی برای رونق پایدار و همه‌جانبه در بخش مسکن بعد از تعیین تکلیف خانه‌های منجمد شده از دیگر ضرورت‌های مهم است. از این رو لازم است سیاستگذار بخش مسکن یک گام دو‌منظوره برای دستیابی به رونق پایدار در بخش مسکن بردارد. نخستین قدم افزایش وام خرید مسکن از 100 میلیون به حداقل 500 میلیون تومان  است. با این قابلیت که این وام ابتدا به سازنده پرداخت شده و با یک دوره بازپرداخت دست کم 20 ساله به خریدار منتقل شود. اخیرا در آمریکا به دلیل مواجهه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در 30 سال اخیر، دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از 20 سال به 30 سال افزایش یافته است. این در حالی است که هم‌اکنون نیز در این کشور طرح افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن به 40 سال برای کاهش رقم اقساط ماهانه وام در دستور کار قرار دارد.

ماموریت مهم دیگر متولی بخش مسکن، تعیین تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان است. از ابتدای دهه 90 و همزمان با تصویب قانون مبهم پیش‌فروش ساختمان، بازار دوم معاملات مسکن قفل شد. هم‌اکنون به دلیل فاصله بسیار زیاد قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت واحدهای مسکونی آماده، بسیاری از متقاضیان تمایل به پیش‌خرید مسکن دارند اما قفلی که با تصویب قانون پیش‌فروش، مسیر ورود به این بازار را هم برای سمت عرضه و هم برای متقاضیان مسدود کرد عملا مانع از این موضوع است.

تعیین تکلیف شرایط سکونتی در شهرهای جدید و ارتقای سرانه‌های خدماتی در آنها از دیگر ضرورت‌ها است. در این زمینه پیگیری اتصال شهرهای جدید به شهر مادر از طریق حمل و نقل سریع، انبوه و ارزان (مترو) و همچنین ایجاد جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید از مهم‌ترین اقداماتی است که باید از سوی وزیر جدید راه وشهرسازی در دستور کار قرار بگیرد.

در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی، به دلیل جذابیت سکونتی شهرهای جدید، تورم مسکن در شهرهای حومه‌ای در دوره شیوع کرونا که عمده مشاغل و فعالیت‌ها به حالت دورکاری تغییر وضعیت دادند، نسبت به شهرهای اصلی پیشی گرفت.

تعیین تکلیف اختلال در بازار اجاره از طریق طراحی سیاست‌های برد- برد در این بازار از دیگر ماموریت‌های مهم وزیر جدید است. در حالی که در سال‌های اخیر عملا سیاست‌های مقطعی و ناکارآمد اتخاذ شده در این زمینه عملا باخت-باخت بوده است. اجرای سیاست‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها منجر به کاهش عرضه به بازار اجاره شد و در نهایت هم به زیان موجران و هم به زیان مستاجران تمام شد. به دلیل منع موجران از افزایش اجاره‌بها بیش از سقف مصوب، بسیاری از موجران اقدام به تخلیه ملک خود برای اجاره آن با نرخ بالاتر به مستاجر جدید کردند؛ از سوی دیگر به دلیل محدودیت‌های در نظر گرفته شده برای موجران بدون در نظر گرفتن مشوق‌های موثر، حجم عرضه به بازار اجاره نیز کاهش یافت. دود اجرای این سیاست نه تنها به چشم موجران بلکه در نهایت به چشم مستاجران رفت و عملا نتیجه عکس در بازار بر جا گذاشت.