به گزارش دنیای اقتصاد، رابطه معکوس بین «جهش قیمت مسکن» و «تیراژ ساخت واحدهای مسکونی» در تهران و سایر شهرهای کشور نشان‌دهنده وجود مزاحم تورمی در مسیر مسکن‌سازها طی دست‌کم سه سال گذشته است.

بررسی‌ها درباره وضعیت ساخت‌و‌سازمسکن به لحاظ نرخ رشد تیراژ ساختمانی طی سه سال گذشته و رابطه آن با تغییرات تورم مسکن در هر فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل نشان می‌دهد در مقاطعی که شیب تورم مسکن افزایش یافته در همان زمان رشد تیراژ ساختمانی نیز کمتر شده است.

این موضوع می‌تواند نمایانگر مهم‌ترین دلیل سازنده‌ها برای خروج از بازار مسکن طی دست‌کم سه سال اخیر باشد و به این نتیجه منجر شود که علت خروج سازنده‌ها از بازار، توقف یا کند شدن روند رشد تیراژ ساختمانی در این بازه زمانی ناتوانی سازنده‌ها از ساخت بوده است و نه عدم تمایل آنها برای ساخت‌و‌ساز! چرا که به دلیل جهش قیمت مسکن در دوره اخیر و استمرار آن برای یک دوره دست‌کم سه ساله، تقاضای مصرفی که تقاضای واقعی و موثر بازار مسکن شناخته می‌شود به اجبار از بازار بیرون رانده شده و در نتیجه سازنده‌ها قادر به فروش واحدهای مسکونی ساخته شده نیستند.

همین موضوع یعنی نبود خریدار برای واحدهای ساخته شده وچشم‌انداز استمرار جهش قیمت و رکود معاملاتی منجر به ناتوانی سازنده‌ها برای ساخت مسکن شده است. بررسی‌های آماری «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد همزمان با شروع دوره جهش قیمت مسکن در سال 97، سرعت رشد تیراژ ساختمانی نیز در دوره‌هایی که شیب تورم مسکن افزایشی بوده کاهش داشته است.در واقع یک رابطه معکوس بین تغییرات تورم مسکن با تغییرات رشد تیراژ ساختمانی در هر فصل در مقایسه با فصل مشابه سال قبل قابل مشاهده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در تابستان 97 در حالی معادل 4/ 44 درصد بود که در همین بازه زمانی تیراژ ساختمانی در کشور رشد 15 درصدی داشت.همزمان با افزایش تورم مسکن در پاییز 97 به 3/ 60 درصد، سرعت رشد تیراژ ساختمانی نیز به 14 درصد کاهش یافت. این در حالی است که در زمستان 97 با اندک کاهش تورم نقطه به نقطه در بازار کشوری مسکن، تیراژ ساختمانی با رشد 19 درصدی همراه شد.

اما به محض افزایش 2/ 82 درصدی قیمت مسکن در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 و افزایش شیب تورمی مسکن، رشد تیراژ ساختمانی در کشور به 5/ 5 درصد سقوط کرد.با کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پاییز 98 به 6/ 59 درصد، سرعت رشد تیراژ ساختمانی نیز بهبود یافته و به 11 درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رسید.

اما در زمستان 98 که به‌طور مجدد شیب تورم مسکن افزایش یافته وتورم نقطه به نقطه به محدوده 56 درصد بازگشت، افت 10 درصدی نرخ رشد تیراژ ساختمانی قابل مشاهده است.در این فصل ساخت‌وسازهای مسکن در کشور با افت 10 درصدی همراه شد. در حالی که سرعت رشد قیمت مسکن در تابستان 99 در مقایسه با تابستان 98 نیز برابر 8/ 95 درصد بود، تیراژ کشوری ساخت مسکن 2/ 39 درصد افزایش داشت.

اما به محض افزایش تورم مسکن در پاییز 99 به 114 درصد سرعت رشد تیراژ ساخت در کشور به 32 درصد رسید و نسبت به فصل گذشته کاهش یافت.

در تهران نیز شرایط مشابهی به لحاظ وجود رابطه معکوس بین تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن (تغییرات تورم مسکن) با تغییرات رشد تیراژ ساختمانی وجود دارد.به این معنا که در هر زمانی که جهش قیمت مسکن افزایش یافته وسرعت رشد قیمت در بازار مسکن زیاد شده است، تغییرات مربوط به تیراژ ساختمانی (سرعت رشد ساخت و سازها) روند کاهشی داشته است. همزمان با شروع دوره جهش قیمت مسکن از ابتدای سال 97 و طی مسیر افزایشی تورم مسکن، سرعت رشد تیراژ ساخت مسکن در تهران نیز کاهش یافته است. همان‌گونه که در رصد تغییرات تورم مسکن و ارتباط آن با تغییرات تیراژ ساخت وساز مسکن در کشور مشاهده شد، در پایتخت نیز این دو پارامتر با یکدیگر رابطه معکوس داشته و تغییرات تیراژ ساختمانی به‌شدت متاثر از تغییرات تورم مسکن بوده است. بررسی‌های به عمل آمده نشان‌دهنده حرکات غیر هم جهت بین تغییرات رشد تیراژ ساخت مسکن و تغییرات رشد قیمت مسکن است.این رابطه معکوس و غیر هم جهت از ابتدای سال 97 (مقطع آغاز جهش قیمت مسکن در شهر تهران و آغاز رشد قیمت واحدهای مسکونی در سایر شهرها) تا پاییز 99 (که آخرین آمار تغییرات کشوری قیمت مسکن مربوط به این بازه زمانی است)، برقرار بوده است.

سازنده‌های مسکن در کشور ودر شهر تهران در این بازه زمانی به قدری نسبت به این تغییرات قیمتی حساس بوده‌اند که حتی زمانی که در یک فصل شیب تورم نقطه‌به نقطه به صفر رسیده است (زمستان 98) بلافاصله سرعت رشد تیراژ ساختمانی در همان زمان افزایش یافته است.این موضوع نشان‌دهنده اثر تغییرات قیمت مسکن بر رفتار سازنده‌ها است.البته این اثر برگرفته از تاثیر جهش قیمت مسکن بر سطح قدرت خرید خانوارها در بازار ملک و خروج اجباری آنها از این بازار است که در نهایت منجر به حذف یا مفقود شدن حلقه آخر زنجیره عرضه مسکن یعنی فروش واحدهای مسکونی می‌شود. در پایتخت در حالی میانگین قیمت مسکن در بهار 98 بیش از 100 درصد در مقایسه با بهار 97 افزایش یافت که در همین بازه زمانی، سرعت رشد فعالیت‌های ساختمانی در تهران سقوط بیش از 20 درصدی را تجربه کرد. حرکات غیر هم‌جهت تورم مسکن با سرعت رشد تیراژ ساختمانی در تهران و کشور در دو نمودار فوق قابل مشاهده است.

در سال گذشته نیز همزمان با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در تابستان 99 و سپس پاییز 99 در شهر تهران در مقایسه با فصول مشابه سال قبل (تابستان و پاییز 98) عمق رکود در بازار ساخت‌وساز افزایش یافت.در هر کدام از این دو مقطع زمانی سرعت رشد تیراژ ساختمانی پایتخت به ترتیب 17 و 16 درصد کاهش یافت.

از زمستان 97 همزمان با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش قیمت تا پاییز 99 که آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات فصلی قیمت واحدهای مسکونی تاکنون منتشر شده است، سرعت رشد تیراژ ساختمانی در تهران منفی بوده است.

این میزان همزمان با ادامه جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در زمستان 97 منفی 10 درصد، در بهار 98 منفی 24 درصد، در تابستان 98 منفی 22 درصد، در پاییز 98 منفی 6 درصد، در زمستان 98 منفی 4 درصد، در بهار 99 منفی 15 درصد، در تابستان 99 منفی 17 درصد و در پاییز 99 منفی 16 درصد گزارش شده است.

در هر زمان که سرعت رشد قیمت مسکن در هر فصل افزایش داشته است رکود ساخت وساز نیز عمیق‌تر و سرعت رشد تیراژ ساختمانی با افت بیشتری همراه شده است. این موضوع نشان‌دهنده مخابره یک پیام مهم از دوره سه ساله اخیر جهش قیمت مسکن خطاب به سیاستگذار مسکن است.

مبنی بر اینکه در بازار ساخت وساز «مزاحم تورمی» وجود دارد و همین عامل است که باعث ناتوانی سازنده‌ها از ادامه فعالیت‌های ساختمانی، کاهش سرعت رشد تیراژ مسکن‌سازی و در نتیجه افزایش عمق رکود در این بازار و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار شده است.

جهش قیمت مسکن اثر معکوس بر فعالیت سازنده‌ها داشته و باعث شده است سازنده‌ها به دلیل نبود خریدار نتوانند زنجیره ساخت و عرضه را تکمیل کرده و واحدهای ساخته شده را برای شروع پروژه‌های جدید به فروش برسانند.شناسایی و رصد مزاحم تورمی در مسیر فعالیت سازنده‌های مسکن در حقیقت به یک سوال مهم در بازار ساخت مسکن پاسخ می‌دهد مبنی بر اینکه چرا از دست‌کم سه سال گذشته هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور رکود ساختمانی وجود دارد و این رکود تشدید شده است؟

یک پاسخ انحرافی به این سوال آن است که سازنده‌ها تمایلی به فعالیت وساخت مسکن ندارند اما آمارهای ارائه شده درباره رابطه معکوس بین تغییرات تورم مسکن وتغییرات رشد تیراژ ساختمانی نشان می‌دهد سازنده‌ها با میل و خواسته خود از فعالیت در بازار انصراف نداده‌اند بلکه اساسا توان ساخت وساز در شرایط فعلی را ندارند.

اما بعد از مشخص شدن این موضوع باید به یک سوال مهم دیگر پاسخ داده شود.سوالی با این مضمون که راهکار خروج از این شرایط چیست؟ آیا طرح‌هایی که اخیرا در ارتباط با بازار مسکن مطرح شده همچون طرح مسکن‌سازی میلیونی می‌تواند به این شرایط خاتمه دهد و زنجیره عرضه مسکن را به صورت مجدد کامل کند؟ در واقع سیاستگذار مسکن برای مقابله با این شرایط و بهبود اوضاع باید به چه راهکاری متوسل شده وچه واکنشی از خود نشان دهد؟

کارشناسان معتقدند واکنشی که سیاستگذار مسکن باید به این موضوع نشان دهد در وهله اول از مسیر مسکن‌سازی میلیونی عبور نخواهد کرد.در واقع مسیر درست حل این بحران از اجرای طرح مسکن‌سازی سالانه یک میلیون واحدی عبور نمی‌کند.بلکه سیاستگذار مسکن باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که این ناتوانی سازنده‌ها که در نتیجه ناتوانی تقاضای مصرفی از ورود به بازار برای خرید مسکن ایجاد شده است برطرف شود.

بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد در صورت نبود مشکل خریدار در بازار مسکن و به شرط تامین حلقه آخر زنجیره ساخت وعرضه که همان خرید از طریق متقاضیان مصرفی است، سازنده‌ها نیز به بازار ورود کرده وبرای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید رغبت نشان می‌دهند.اما تا زمانی که مزاحم تورمی در مسیر آنها قرار دارد به ناچار قادر به حضور در بازار ساخت وعرضه مسکن نخواهند بود یا این حضور به‌شدت محدود خواهد بود.

خاستگاه اصلی مزاحمت‌های تورمی ایجاد شده در مسیر سازنده‌ها نیز به تشدید انتظارات تورمی در بازار مسکن و تشخیص این بازار به عنوان یک پناهگاه امن سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی برای گروه‌های سرمایه‌گذار وسفته‌باز طی دست‌کم سه سال گذشته مربوط می‌شود. بنابراین در وهله اول لازم است سیاستگذار مسکن نسبت به مهار ریسک‌ها یا محرک‌های اقتصادی و غیراقتصادی که منجر به شکل‌گیری و تشدید انتظارات تورمی می‌شود اقدام کند.یک راه کاهش ریسک‌های اقتصادی و جذب سرمایه‌ها برای کنترل حجم نقدینگی و ورود آن به بازار مسکن، انتشار اوراق بدهی از سوی دولت است.با این اقدام حجم نقدینگی در اختیار سرمایه‌گذاران کاهش می‌یابد ودر نتیجه دولت قادر به کنترل میزان ورودی نقدینگی به بازارها از جمله بازار مسکن خواهد بود.

از سوی دیگر مهار محرک‌های غیراقتصادی نیز باید مورد توجه قرار گیرد.طی ماه‌های اخیر فعالان اقتصادی به‌طور مداوم پیگیر اخبار مربوط به نشست‌های وین بوده‌اند و انتظار دارند با احیای برجام ریسک‌ها ومحرک‌های غیراقتصادی نیز کاهش یابد.برداشت آنها این است که با این اقدام دولت می‌تواند انتظارات تورمی موجود را کاهش دهد.

از درون بازار مسکن نیز لازم است با ایجاد ریسک و هزینه ملاکی برای سفته‌بازان وسرمایه‌گذارها بازار به سمت هر چه مصرفی‌تر شدن حرکت کند.مسیر اصلی این اقدام از وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی می‌گذرد که در کشورهای دنیا بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از قیمت روز ملک به عنوان مالیات سالانه از همه مالکان دریافت می‌شود.هم‌اکنون حجم زیادی از واحدهای مسکونی در همه شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ از سوی ملاکان حقیقی وحقوقی منجمد یا احتکار شده است که از این مسیر می‌توان به عرضه آنها به بازار کمک کرد.

اینکه نیاز واقعی جامعه ایران چه تعداد مسکن است خود بحث دیگری است؛ ولی با فرض اینکه چنین تقاضایی وجود دارد، بحث این است که آیا امکان تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال دوره ریاست‌جمهوری آقای رئیسی وجود دارد یا خیر؟ در این مقاله سعی می‌شود به این سوال پاسخ داده شود و نتیجه‌گیری می‌شود که اگر روش ورود دولت به این مساله به‌کارگیری روش‌های تجربه‌شده، علمی و متکی به مردم باشد، امکان عرضه یک‌میلیون مسکن در سال وجود دارد؛ ولی اگر از روش‌هایی مثل مسکن مهر یا مسکن ملی استفاده شود، امکان تحقق این رویا بسیار ضعیف است.

 بخش اول- مروری بر وضعیت بخش مسکن در ایران

۱- شاخص دسترسی به مسکن:

 

در اقتصاد مسکن شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن یا طول سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکونی این‌طور تعریف می‌شود که اگر یک خانوار کل درآمد خود را کنار بگذارد، بعد از چند سال می‌تواند یک خانه بخرد؟ فرض کنید یک نفر ماهی ۱۰ میلیون تومان درآمد دارد، در این صورت درآمد سالانه او ۱۲۰میلیون تومان می‌شود. حال اگر فرض کنیم قیمت یک آپارتمان ۴/ ۲ میلیارد تومان باشد، در این ‌صورت این خانوار برای دسترسی به مسکن باید ۲۰ سال درآمد خود را کنار بگذارد. براساس مطالعات صورت‌گرفته در حال حاضر متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن حدود ۷۵متری برای کل جامعه ایران بالای ۳۴ سال است. اگر بخواهیم وضعیت دوره انتظار را برای دهک‌های مختلف درآمدی حساب کنیم، در این‌صورت دهک اول (فقیرترین) باید ۱۴۳ سال درآمد خود را کنار بگذارد تا بتواند یک آپارتمان ۷۵مترمربعی را خریداری کند. این شاخص برای دهک دهم (ثروتمندترین) فقط ۱۱ سال است. در مورد دهک چهارم طول دوره انتظار ۵۲ سال است. در مجموع وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ایران بسیار نگران‌کننده است و باید در جهت کوتاه کردن دوره انتظار قدم برداشت.

۲- سهم اجاره‌نشینی در ایران:

 

در اوایل انقلاب اسلامی حدود ۷۵ درصد از مسکن‌های ایران ملکی و ۱۵ درصد نیز اجاری بود. در حال حاضر سهم مسکن ملکی به حدود ۵۵درصد و سهم مسکن اجاری به حدود ۳۵درصد رسیده است. در شهر تهران که شاهد بالاترین سهم اجاره‌نشینی در ایران هستیم، حدود ۵/ ۴۷درصد خانه‌ها اجاری هستند؛ سهم اجاره‌نشینی در کشورهای صنعتی به بالای ۷۰درصد نیز می‌رسد.

به‌طور کلی در کشورهایی که سهم اجاره‌نشینی بالاست، امکان حل مشکل مسکن آسان‌تر است؛ به‌طور مثال زوج‌های جوان برای تشکیل خانواده اگر قرار باشد از طریق تملک به مسکن دسترسی پیدا کنند، ممکن است از ازدواج منصرف شوند؛ درحالی‌که اگر پرداخت اجاره برای آنان میسر باشد به راحتی می‌توانند به مسکن دسترسی پیدا کنند.

بنابراین سوالی که مطرح است این است که با فرض وجود واحدهای مسکونی استیجاری به اندازه کافی آیا اجاره‌‌نشینان به راحتی از عهده پرداخت اجاره برمی‌آیند؟ در یک مطالعه که در سال ۱۳۹۵ در این رابطه صورت گرفت مشخص شد از تعداد ۲/ ۱۸میلیون خانوار شهری تعداد ۶/ ۶میلیون نفر اجاره‌نشین هستند که از این تعداد حدود ۳/ ۲میلیون نفر برای پرداخت اجاره نیازمند حمایت هستند (۳۵ درصد). درصد خانوارهای اجاره‌نشین نیازمند حمایت در تهران حدود ۴۳درصد است؛ زیرا در تهران هزینه اجاره بالاتر است. بنابراین خانوارها باید بخش بیشتری از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کنند.

۳- سهم هزینه اجاره مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری:

 

در مطالعه‌ای که در سال ۱۳۹۷ صورت گرفت سهم هزینه اجاره مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک اول جامعه (فقیرترین) نزدیک به ۴۹درصد، دهک پنجم (متوسط درآمدها) حدود ۳۲درصد و دهک دهم (ثروتمندان) حدود ۳۳درصد بوده است.

حالت ایده‌آل برای یک خانوار این است که بیش از ۳۰درصد درآمد خود را صرف پرداخت اجاره نکند. در غیر این صورت باید از سهم هزینه‌های دیگر مثل خوراک، پوشاک و… بکاهد که عواقب بدتری مثل سوءتغذیه را به همراه می‌آورد.

۴- تحولات قیمتی مربوط به یک مترمربع آپارتمان در تهران:

 

در مرداد ۱۳۹۵، قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران ۲/ ۴میلیون تومان بود. در مرداد ۱۴۰۰ قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱/ ۳۱میلیون تومان رسیده است.

اگر بخواهیم قیمت دلاری یک مترمربع آپارتمان در تهران بین مرداد ۱۳۹۵ و مرداد ۱۴۰۰را مقایسه کنیم به یک نتیجه عجیب می‌رسیم؛ در طول این چند سال تقریبا قیمت مسکن (هر مترمربع) حول و حوش میانگین ۱۲۰۰دلار ثابت بوده است.

این پدیده بیانگر این است که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه نگریسته می‌شود و در این دوره با کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به ریال خود را با افزایش قیمت ارز، بازتنظیم کرده است.

این پدیده در کلیه شهرهای ایران نیز مشاهده می‌شود.

۵- بررسی شاخص حباب قیمتی مسکن:

 

در اقتصاد مسکن، یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت مسکن به اجاره بهای سالانه آن است.

این نسبت در شهر تهران بین مرداد ۱۳۹۵ تا مرداد ۱۴۰۰ از مقدار ۱۸ به ۳۴ افزایش یافته است. به عبارت دیگر میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان رشد اجاره آن بیشتر بوده است.

در اینجا نیز مشاهده می‌شود به‌دلیل اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، بسیاری از سرمایه‌گذاران در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی در این دوره، برای حفظ ارزش پول خود روی مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به عبارتی در کنار عده‌ای که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ارز و طلا مبادرت کرده‌اند، عده‌ای نیز مبادرت به خرید مسکن و ذخیره‌سازی آن کرده‌اند.

تحلیل دقیق این پدیده در سیاستگذاری مناسب برای مسکن فوق‌العاده اهمیت دارد. به عبارت دیگر ممکن است سیاستگذار افزایش قیمت مسکن (و اجاره) را ناشی از کاهش عرضه مسکن بداند و به دنبال ساخت‌وساز جدید برآید؛ درحالی‌که در خود تهران هم‌اکنون بیش از ۴۵۰ هزار مسکن خالی وجود دارد، در چنین شرایطی درمان کاهش ارزش پول ملی، بسیار موثرتر از افزایش عرضه مسکن عمل می‌کند. ثابت بودن ارزش یک مترمربع مسکن به دلار این نظریه را تقویت می‌کند.

 جمع‌بندی بخش اول

 

جامعه ایران از سال ۱۳۵۵ که بیش از ۷۶درصد خانه‌ها از نوع ملکی بوده و فقط ۱۵درصد خانه‌های استیجاری وجود داشته در حال تحول به سمت افزایش سهم خانه‌های استیجاری به بالای ۵۰درصد است (کاهش سهم خانه‌های ملکی به ۴۱درصد و بقیه خانه‌ها که سازمانی و رایگان یا اظهار نشده است). افزایش قیمت مسکن و اجاره در سال‌های اخیر بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه مسکن باشد، ریشه در افزایش تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری (و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی) بوده است. اگر برای این پدیده فکری نشود، معلوم نیست برای حل مشکل مسکن بتوان کار موثری انجام داد.

 بخش دوم- مروری بر سیاستگذاری مسکن در جهان و ایران

۱- سیاستگذاری مسکن در جهان:

 

در اقتصادهای غیردولتی (غیرمتمرکز) راه‌حل مشکل مسکن با سه روش دنبال می‌شود:

۱-۱- برای دهک‌های بالای درآمدی (پولدارها): دولت سیاستگذاری خاصی انجام نمی‌دهد. این خانوارها با قدرت خرید بالایی که دارند، هر خانه‌ای را که مناسب ببینند از بازار خریداری می‌کنند. خرید آنها می‌تواند نقدی یا همراه با تسهیلات بانکی باشد؛ ولی در هر دو صورت این خانوار قدرت خرید مسکن را در اختیار دارند.

۲-۱- برای دهک‌های متوسط درآمدی: برای این گروه، سیاستگذاری غالب این است که قدرت خرید این خانوارها از طریق ارائه تسهیلات بانکی تقویت شود.

به‌طور مثال تسهیلات بانکی ممکن است شامل ۸۰ درصد تا ۱۰۰ درصد مبلغ خرید مسکن باشد.

در بعضی از کشورها اگر زوجی برای اولین بار خانه می‌خرند و مسکن خریداری‌شده زیر ۸۰ مترمربع باشد، در این صورت تا ۹۵درصد مبلغ خرید می‌توانند تسهیلات بانکی دریافت کنند؛ ولی اگر مسکن خریداری بزرگ‌تر از ۸۰ مترمربع باشد یا خریدار جزو مسکن اولی‌ها نباشد، ممکن است میزان تسهیلات تا ۷۰درصد کاهش یابد. در ضمن میزان قسط بازپرداخت تسهیلات مسکن در این کشورها به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که میزان قسط ماهانه بیش از ۳۰درصد درآمد خانوار (مجموع درآمد زن و شوهر) نباشد. به عبارت دیگر در این روش ممکن است بازپرداخت تسهیلات مسکن حتی تا ۳۰ سال هم طول بکشد و تا موقعی که اقساط تسهیلات به طور کامل پرداخت نشده باشد، خانه در رهن بانک باقی می‌ماند. در بازدیدی که از آفریقای جنوبی داشتم مشاهده کردم در آنجا بانک‌ها در یک دوره‌ای (قبل از بحران اقتصادی ۲۰۰۸) به میزان ۱۰۵درصد مبلغ خرید خانه تسهیلات می‌دادند که ۵درصد اضافی هم برای مخارج جنبی از قبیل بازرسی فنی و حقوقی و هزینه انتقال بود.

این روش در ایران نیز توسط بانک مسکن طی ۶ دهه گذشته دنبال می‌شده است و این بانک تنها بانک ایرانی بوده که برای خرید مسکن تسهیلات می‌داده است. البته بانک مسکن محدودیت منابع داشته، بنابراین به تعداد کم متقاضیان پاسخ می‌داده و از طرفی درصد کمی از مبلغ خرید (حداکثر ۴۰ درصد) را تامین می‌کرده است.

بنابراین چالش اصلی تامین مسکن این گروه، فراهم بودن تسهیلات بانکی مورد نیاز است که اگر این مشکل حل شود با استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی می‌توان عرضه مسکن را به هر تعداد که نیاز باشد، افزایش داد. از طرف دیگر خانوارها باید قدرت بازپرداخت تسهیلات را داشته باشند. به‌طور کلی اگر میزان باز پرداخت ماهانه بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار نباشد، آمادگی در خانوارها برای انتخاب این روش بالا خواهد بود.

۳-۱- برای دهک‌های پایین (کم‌درآمدها): در این گروه حتی خانوارها اگر ۵۰ درصد درآمد خود را کنار بگذارند، باز هم نمی‌توانند از عهده بازپرداخت تسهیلات بانکی برآیند و صاحب خانه شوند و باید راهکار دیگری برای آنها پیش‌بینی شود. به‌طور مثال بنیاد مسکن در شهر واوان در نزدیکی تهران با استفاده از کمک‌های حساب ۱۰۰ امام و همچنین خیرین بخش خصوصی، مبادرت به تامین مسکن برای گروهی از کم‌درآمدها کرد. در این پروژه اقساط ناچیزی توسط خریداران پرداخت می‌شد؛ ولی نکته مهم این بود که برای کاهش هزینه مسکن، ساخت واحدهای مسکونی این پروژه حداکثر ۵۴ مترمربع بود (۳۵ مترمربعی هم وجود داشت). برای طراحی مسکن از بهترین معماران کشور استفاده شد تا آپارتمان‌هایی کوچک، زیبا و کارآمد ساخته شود.

راهکار دیگر کمک به گروه‌های کم‌درآمد جامعه این است که اگر تملک امکان‌پذیر نیست به راهکار مسکن استیجاری پرداخته شود. به‌طور مثال در انگلستان و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم، شهرداری‌ها مبادرت به تهیه مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد کردند که توانست مشکل گروه‌های کم‌درآمد را رفع کند.

راهکار دیگر برای این گروه درآمدی این است که از کمک مالی دولت و شهرداری استفاده کنند تا متقاضیان همراه با پولی که خودشان دارند یک مسکن حداقلی را اجاره کنند.

۲- تجربه جمهوری اسلامی ایران:

 

ایران برای تامین مسکن گروه متوسط درآمدها دو پروژه بزرگ ساخت مسکن را تحت عنوان مسکن مهر به ظرفیت حدود ۲/ ۲ میلیون آپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت ۴۰۰ هزار آپارتمان شروع کرد. پروژه مسکن مهر از سال ۱۳۸۹ شروع شد و در سال ۱۳۹۹ خاتمه پیدا کرد. به عبارت دیگر این پروژه حدود ۱۰ سال طول کشید یعنی هر سال به طور متوسط ۲۲۰ هزار مسکن تولید شد.

مشکل مسکن مهر شیوه تامین مالی آن بود که دولت از طریق استقراض از بانک مرکزی توانست تسهیلات دولتی در اختیار پروژه قرار دهد و به‌دلیل افزایش تورم از محل استقراض از بانک مرکزی و عدم قابلیت توسعه این روش برای بار دوم، شیوه مسکن مهر نتوانست ادامه پیدا کند.

مسکن ملی نیز کم و بیش از همان روش مسکن مهر استفاده کرد؛ با این فرق که شیوه تامین مالی آن استقراض مستقیم از بانک مرکزی و استفاده از پول پرقدرت و تورم‌زا نبود، بلکه از منابع بازگشتی اقساط بازپرداخت مسکن مهر استفاده کرد که چون این منابع نیز محدود بودند، بنابراین تعداد محدودی از مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت.

در کنار روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از روش‌های پیشرفته‌تری در توسعه مسکن در سال‌های اخیر استفاده کرده است.

روش بنیاد مسکن برای توسعه مسکن روستایی و همین‌طور بازسازی مساکن زلزله‌زده و سیل‌زده این است که به صاحب مسکن تسهیلات ارزان‌قیمت با سود بانکی ۵درصد ارائه می‌کند. بنیاد مسکن مسوولیت سیاستگذاری در مسکن روستایی و همچنین مسکن شهری در شهرهای زیر ۱۰۰هزار نفر را به عهده دارد. در سال‌ گذشته بنیاد مسکن برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌داده که قرار است در سال آتی به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. تسهیلات بانکی متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث مسکن پرداخت می‌شود و بنیاد مسکن نظارت بر پیشرفت کار را به عهده دارد. این شیوه توسط بانک‌های تجاری کشور نیز در سال‌های گذشته دنبال می‌شده است.

در سال‌های اخیر بنیاد مسکن حدود ۵/ ۲میلیون در مناطق روستایی، شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر و همچنین مناطق زلزله‌زده و سیل‌زده احداث کرده است که رکورد قابل توجهی است. ظاهرا قرار است از مجموع یک‌میلیون مسکن مورد تعهد دولت، به میزان ۴۰۰ هزار آن توسط بنیاد مسکن (۲۰۰ هزار برای روستاها و ۲۰۰ هزار برای شهرهای زیر صدهزار نفر) دنبال شود و بقیه ۶۰۰ هزار واحد در شهرهای بزرگ با روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی انجام شود.

۳- جمع‌بندی

 

به نظر می‌رسد اگر روش‌های ساخت واحدهای مسکونی مورد تعهد دولت از روش‌های متمرکز دولتی (مسکن مهر) به روش‌های غیرمتمرکز مبتنی بر امکانات بخش‌خصوصی و بانک‌ها (روش بنیاد مسکن) تغییر کند، می‌توان هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن را عملی کرد (با فرض اینکه نیاز باشد- البته در روش غیرمتمرکز امکان هدف‌گذاری اشتباه نیز حذف می‌شود؛ چرا که اگر واحدی متقاضی نداشته باشد، شروع نمی‌شود).

مطالب فوق از دید گلوگاه تامین مالی مسکن بود؛ ولی چالش دیگر تامین یک میلیون مسکن در سال در گلوگاه فنی و تدارکات قرار دارد. واقعیت این است با هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن (با فرض حل مشکل تامین مالی) مشکل تدارکات مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و سیمان از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر به‌طور مثال میزان فولاد کشور (با توجه صادرات) نتواند نیاز کشور را برای این پروژه حل کند، برای حل آن باید مبادرت به واردات کرد، در غیر این‌صورت قیمت مصالح افزایش می‌یابد.

نکته دیگر تامین زیرساخت‌های لازم برای احداث یک‌میلیون مسکن است. به طور مثال زمین مناسب، تامین آب و برق و… که اگر این قسمت متناسب با هدف‌گذاری‌ یک‌میلیونی جلو نرود، کل هدف با مشکل مواجه می‌شود.

دولت اگر از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی استفاده کند و با احداث شهرک‌های اقماری توسعه مسکن را برنامه‌ریزی کند، امکان دستیابی به هدف یک‌میلیون مسکن وجود دارد؛ ولی روش مسکن مهر و مسکن ملی از تحرک کافی برای رسیدن به هدف یک‌میلیون مسکن در سال برخوردار نیست و نه تنها امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن در سال را غیرعملی می‌کند، بلکه موجب افزایش تورم نیز می‌شود.