به گزارش دنیای اقتصادی، ماه پایانی فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی در حالی سپری می‌شود که در شرایط ابررکود معاملات مسکن، رگه‌هایی از تحرک نسبی دو گروه از معامله‌گران به تازگی مشاهده شده است. یک گروه خریداران سرمایه‌ای حاضر در بازارهای مختلف از قبیل بازار ملک ظرف دو، سه سال گذشته هستند که این روزها در حال تحرک و معامله در بازار مسکن هستند. گروه دوم نیز متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان مصرفی هستند. این دو گروه اکنون در بازار با یکدیگر برخورد کرده‌اند و در نتیجه رگه‌هایی از تحرک نسبی معاملات مسکن در شرایط ابررکود پایتخت مشاهده شده است.

برخورد و تلاقی دو گروه از متقاضیان خرید و فروش ملک در بازار مسکن سبب شده نوعی از معاملات ملک که به صورتی متفاوت بعضا در گذشته نیز وجود داشته است، اکنون در بازار رواج پیدا کند. «معاوضه» همان نوع متفاوت معاملات ملکی است که این روزها در بازار کم‌رمق مسکن تعداد آن در حال افزایش است. البته این معاوضه با الگوهای رایج معاوضه که پیش‌تر در بازار ملک رایج بوده، تفاوت دارد. در گذشته بیشتر معاوضه ملک با ملک در بازار مسکن رایج بود و مابه‌التفاوت قیمت دو ملک نیز به صورت پول نقد بین طرفین معامله مبادله می‌شد. این در حالی است که اکنون «سبد کالا» در معاملات مصرفی مسکن مبادله می‌شود. علت رایج شدن این نوع معاوضه در بازار مسکن این است که خریداران ملکی از جنس «سرمایه‌گذار» هستند و در نتیجه عمده دارایی آنها به کالاهای سرمایه‌ای از قبیل آپارتمان، ویلا، سکه، ارز، خودرو و سهام تبدیل شده است.

اما ماجرای تلاقی دو نوع تقاضای متفاوت خرید و فروش ملک در بازار مسکن چیست؟ یک گروه که تحرک آنها در روزهای اخیر در بازار مسکن بیشتر شده، متقاضیان تبدیل آپارتمان مصرفی هستند. این افراد با توجه به اینکه ثبات نسبی قیمت مسکن در طول پنج ماه سپری شده از ابتدای امسال تاکنون را مشاهده کرده‌اند، سیگنال لازم برای حضور در بازار را از این شرایط ثبات دریافت کرده‌اند. در واقع ثبات نسبی قیمت مسکن در طول ماه‌های اخیر، محرک آنها برای ورود به بازار مسکن و تبدیل آپارتمان مصرفی خود به گزینه‌ای با قیمت بیشتر یا کمتر نسبت به ملک فعلی آنها شده است.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند، در بازار فعلی برخی تقاضای تبدیل به احسن دارند و برخی نیز با توجه به شرایط ویژه اقتصادی به ویژه پس از شیوع کرونا، ناگزیر به تبدیل ملک خود به آپارتمان ارزان‌تر شده‌اند تا بخشی از نقدینگی حاصل از این معامله را به مصارف ضروری دیگر از قبیل مصارف شغلی، درمانی و … برسانند.

میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران در پایان سال گذشته 30 میلیون و 300 هزار تومان بود که پس از 5 ماه افت و خیز این میزان اکنون به 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب حتی کانال قیمت مسکن طی ماه‌های سپری شده از امسال تغییر نکرده است و سرجمع رشد قیمت در طول 5 ماه اول امسال 9/ 1 درصد بوده است. طبعا صاحبان آپارتمان‌های مصرفی که قصد تبدیل ملک خود چه به آپارتمان مصرفی با موقعیت بهتر و ارزش بیشتر و چه تبدیل معکوس به ملک ارزان‌تر را دارند، بیش از سایر اقشار جامعه قیمت‌ها را رصد کرده و در جریان ثبات نسبی قیمت که از ابتدای امسال تاکنون حس شده، قرار گرفته‌اند و فضای فعلی را برای تبدیل مصرفی آماده تشخیص داده‌اند.

البته قیمت مسکن از فروردین 1400 تا پایان مرداد، چند نوبت رفت و برگشت داشته است، طوری که در فروردین و اردیبهشت میانگین ماهانه قیمت مسکن در معاملات به ترتیب 3 و 2 درصد افت کرد و در خرداد قیمت با رشد 3 درصدی روبه‌رو شد. همچنین در تیر ماه نوسان افزایشی جزئی در حد یک درصد روی میانگین قیمت معاملات صورت گرفت و در مردادماه نیز میانگین قیمت 3 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.

به این ترتیب تورم فصلی مسکن در بهار امسال منفی یک درصد و در دو ماه سپری شده از تابستان نسبت به فصل بهار نیز حدود یک درصد بوده است. این رفت و برگشت قیمتی در نهایت منجر به بازدهی 9/ 1 درصدی مسکن  ابتدای شهریور نسبت به ابتدای امسال شد که نسبت به شرایط رکود تورمی سه سال گذشته، به لحاظ دامنه محدود تغییرات قیمت مسکن، از سوی فعالان بازار مطلوب برآورد می‌شود. در نتیجه این برآورد مثبت که از بازار شکل گرفته، تحرک گروه‌هایی از متقاضیان تبدیل مصرفی ملک آغاز شده است.

بررسی از تغییرات قیمت مسکن در مدت مشابه سال‌های اخیر به روشنی نشان می‌دهد سیگنال ثبات به درستی از سوی معامله‌گران این روزهای بازار مسکن تشخیص داده شده است. مقایسه قیمت مسکن در فروردین سال 97 با مرداد همان سال نشان می‌دهد قیمت مسکن در طول یک دوره 5 ماهه رشدی معادل 32 درصد داشته و از سطح مترمربعی 5 میلیون و 400 هزار تومان به سطح 7 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. در سال بعد نیز این تغییرات در مدت مشابه 20 درصد بوده و قیمت مسکن از مترمربعی 11 میلیون تومان در شروع سال 98 به 13 میلیون و 100 هزار تومان در مرداد همان سال افزایش یافته است. تغییرات قیمت در 5 ماهه سال 99 نیز 48 درصد بوده است. در ابتدای سال گذشته میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران 15 میلیون و 600 هزار تومان بوده که این میزان در مردادماه به 23 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافت.

به این ترتیب بازدهی 32، 20 و 48 درصدی مسکن در بازه 5 ماهه مورد مقایسه طی سه سال قبل با وضعیت امسال که بازدهی کمتر از 2 درصد بوده است، تفاوت زیادی دارد و فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید یا فروش ملک نیز با یک مقایسه ساده به این نتیجه رسیده‌اند که فضای با‌ثبات کنونی می‌تواند برای انجام معامله مناسب باشد.

اما در سوی مقابل معاملات روزهای اخیر چه کسانی حضور دارند؟ تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن و برخی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد متقاضیان تبدیل مصرفی ملک با گزینه «معاوضه» روبه‌رو شده‌اند؛ چراکه طرف مقابل معامله از جنس «سرمایه‌گذار» بوده است؛ به این معنا که دست‌کم ظرف سه سال اخیر دارایی‌های نقدی خود را در بازارهای مختلف به انواع دارایی و کالای سرمایه‌ای از قبیل ملک، سکه، ارز، طلا، سهام و نظایر آن تبدیل کرده و در نتیجه اکنون در حالی برای خرید ملک پا به بازار مسکن گذاشته که برای پرداخت بهای ملک، به جای نقدینگی سبدی از انواع کالاهای سرمایه‌ای را در اختیار دارد و با پیشنهاد معاوضه به میدان معامله پا گذاشته است. البته مهم‌ترین کالای سرمایه‌ای در این سبد، از نوع دارایی ملکی است اما انواع کالاهای دیگر نیز در کنار آن وجود دارد. این گروه از خریداران که اخیرا رگه‌هایی از تحرک آنها در بازار مشاهده می‌شود، حاضر به خرید ملک از متقاضیان تبدیل در بازار مصرفی آپارتمان هستند و حاضرند در ازای ارزش معامله یک واحد آپارتمان دیگر و برخی دیگر از دارایی‌های خود از قبیل ویلا، ارز و نظایر آن را پرداخت کنند. در واقع روال قبل معاوضه ملک در ازای ملک به شکل سنتی گذشته در بازار رایج نیست و این روزها علاوه بر ملک، کالاهای سرمایه‌ای دیگری نیز برای پوشش بهای ملک در قالب یک سبد کالا به فروشنده عرضه می‌شود. پاسخ به این پرسش که چرا سرمایه‌گذاران نیز در کنار متقاضیان تبدیل مصرفی ملک وارد بازار مسکن شده‌اند روشن است؛ همان‌طور که متقاضیان مصرفی مسکن سیگنال ثبات را دریافت کرده و زمان را برای فروش و خرید ملک جایگزین مناسب دیده‌اند، سرمایه‌گذاران نیز با دریافت سیگنال ثبات، به قصد تبدیل دارایی وارد بازار شده‌اند.

تحرک هر دو گروه متقاضیان معامله ملکی در این مقطع حاوی دو پیام است. پیام نخست این است که دارندگان دارایی‌های ملکی و سایر کالاهای سرمایه‌ای در این مقطع نسبت به اینکه از نگه داشتن ملک خود منتفع خواهند شد، تردید دارند؛ بلکه حتی این طور حس می‌کنند که ممکن است نگه داشتن بخشی از سرمایه‌ها به دلیل شروع استفاده از اهرم‌های مالیاتی جدید توسط دولت یا موضوعات دیگر از قبیل ثبات احتمالی قیمت در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری با توجه به احتمال کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی ناشی از توافق احتمالی بر سر احیای برجام، برای آنها ریسک‌هایی به دنبال داشته باشد. پیام دوم نیز ورود تدریجی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است که اگر در ماه‌های آتی به همین شکل ادامه پیدا کند، می‌توان امیدوار بود متقاضیان تبدیل مصرفی ملک بخشی از بار ابررکود معاملاتی را سبک‌تر کنند و به تدریج از عمق رکود معاملات مسکن کاسته شود.

با این حال تقاضای اصلی مسکن که باید به آن پاسخ داده شود، یعنی متقاضیان خانه اولی مسکن همچنان دستشان از بازار کوتاه است و برای بازگشت آنها به بازار مسکن دو اقدام عاجل از سوی دولت ضروری است؛ یکی شکستن انجماد عرضه و جلوگیری از احتکار ملکی توسط سوداگران و سفته‌بازان و دیگری ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات. هیچ‌یک از این دو اقدام بدون دیگری نمی‌تواند تاثیری که باید در بازار بگذارد و حتی اگر قدرت خرید مسکن ترمیم شود، مادامی که چاره‌ای برای احتکار ملکی اندیشیده نشود، سودی به نفع خروج بازار مسکن از رکود و خانه‌دار شدن متقاضیان خانه اولی نخواهد داشت.

راه‌حل فوری و قابل اجرای مقابله با انجماد ملکی نیز استفاده از ابزار مالیاتی است. در میان انواع مالیات‌های ملکی که در دنیا رواج دارد، مالیات سالانه املاک به عنوان پایه مالیاتی شناسایی می‌شود که طی آن تمام املاک بدون تبصره و استثنا مشمول پرداخت مالیات می‌شوند و باید این مالیات را هر ساله بپردازند. البته ضریب این مالیات متناسب با اینکه مربوط به خانه اول فرد باشد یا خانه‌های بعدی، می‌تواند شناور باشد؛ به این معنا که ملاکان مالیات بیشتری نسبت به مالکان خانه‌های مصرفی بپردازند. مقدار این مالیات در دنیا عموما بین 5/ 0 تا یک درصد ارزش روز ملک است که در پایان هر سال از مالک اخذ می‌شود. چنین مالیاتی می‌تواند دست محتکران را از بازار کوتاه و آنها را ناگزیر به عرضه کند. در کنار این ابزار مالیاتی، استفاده از ابزارهایی از قبیل مالیات بر معاملات املاک نیز دست سوداگرانی  را که از خرید و فروش‌های مکرر به دنبال کسب سود هستند، کوتاه می‌کند.

اینکه سرمایه‌گذاران با سبد کالا برای معامله و معاوضه وارد بازار شده‌اند، ممکن است از این منظر سوال‌برانگیز باشد که چرا با وجود ثبات قیمتی، آنها دارایی خود را ابتدا به نقدینگی تبدیل نمی‌کنند تا سپس نسبت به خرید ملک اقدام کنند؟ به ویژه با توجه به اینکه تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد معاوضه ملک با سبد کالاهای سرمایه‌ای در حال حاضر با بهایی بین 2 تا 5 درصد بیشتر از قیمت ملک در حالتی که به صورت نقدی معامله شود، صورت می‌گیرد و این یعنی خریداری که قصد دارد به جای تمام یا بخشی از ارزش ملک، کالای سرمایه‌ای به فروشنده پرداخت کند، عملا ملک را گران‌تر از محدوده متعارف قیمتی بازار می‌خرد.

ماجرا به تمایل سرمایه‌گذاران به تبدیل دارایی بازمی‌گردد و چون پول نقد در اختیار ندارند و از طرفی انتظارات تورمی آنها کاملا منفی نیست، در نتیجه ترجیح می‌دهند به جای انجام دو معامله (یکی به قصد فروش کالاهای سرمایه‌ای و دیگری به قصد خرید ملک) یک معامله به صورت «معاوضه» انجام دهند. در واقع این گروه از فروشندگان آپارتمان‌های سرمایه‌ای خود را در کنار سایر کالاهای سرمایه‌ای که در سال‌های اخیر خریداری کرده‌اند روی میز می‌گذارند و در سمت مقابل خریدار مصرفی که قصد تبدیل آپارتمان خود را دارد، ملک خود را به سرمایه‌گذار واگذار کرده و خرید سرمایه‌ای قبلی طرف مقابل را از آن خود می‌کند.

به نظر می‌رسد چون هنوز سطحی از انتظارات تورمی در بازارهای مختلف وجود دارد و آینده اقتصادی به لحاظ وضعیت تورمی مبهم است، یک گروه از سرمایه‌گذاران تصور می‌کنند نگه داشتن برخی کالاهای سرمایه‌ای الزاما به نفع آنها نیست و در عین حال چون تصور می‌کنند همچنان این دارایی ملکی است که می‌تواند ریسک در برابر انتظارات تورمی را کاهش دهد، به بازار مسکن ورود کرده‌اند تا دارایی‌های مختلف خود را به دارایی ملکی تبدیل کنند و در این بین خرید ملکی سرمایه‌ای قبلی خود را نیز می‌توانند با استفاده از روش معاوضه‌ای که در پیش گرفته‌اند، به دارایی ملکی با ارزش بالاتر تبدیل به احسن کنند.

تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن در ماه میانی تابستان حکایت از رشد توامان قیمت و حجم معاملات دارد که نشانه روشنی از بازگشت گروهی از سفته‌بازان و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک است.

حجم معاملات مسکن در مردادماه به 5 هزار و 500 فقره رسید که این حجم از معاملات اگرچه همچنان در کف رکودی است اما از مهر 99 به بعد بی‌سابقه بوده است. این افزایش معاملات برای سومین ماه پیاپی نشانه روشنی از بازگشت تدریجی سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن است.

بازار مسکن تیرماه چه در گزارش‌های رسمی و چه در تحقیقات میدانی انعکاسی از زورآزمایی دو نیروی متقابل یعنی انتظارات کاهشی و انتظارات افزایشی بود. به نظر می‌رسید در میان فعالان این بازار، سهم انتظارات به‌طور برابر بین کسانی که توقع کاهش قیمت دارند با آنها که انتظار افزایش قیمت دارند تقسیم شده بود و در نتیجه این زورآزمایی به غلبه یک گروه بر دیگری منجر نشد؛ طوری که تغییرات قیمت مسکن در معاملات تیرماه در حد یک درصد افزایش باقی ماند. اما فضای خاکستری بازار مسکن تیرماه در مرداد قدری تغییر وضعیت داده است. بر اساس تغییرات نبض قیمت و معاملات مسکن که در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن مرداد منتشر شد، به نظر می‌رسد وزن انتظارات افزایشی اندکی در بازار افزایش یافته است. به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مردادماه با حدود 3 درصد افزایش نسبت به تیر به 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده و حجم معاملات نیز با 8 درصد افزایش به 5 هزار و 500 فقره افزایش یافت.

البته فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن که از ماه گذشته به شکل «پیشی گرفتن نرخ تورم عمومی نقطه‌ای نسبت به تورم نقطه‌ای مسکن» خود را نشان داد، در مرداد نیز ادامه پیدا کرده است، چراکه در این ماه نرخ تورم عمومی 2/ 43 درصد گزارش شد در حالی که تورم نقطه‌ای مسکن (تغییرات قیمت مسکن نسبت به مرداد 99) نزدیک 34 درصد است. بر این اساس قیمت واقعی مسکن در ماهی که گذشت حدود 10 درصد کاهش یافته است، به این معنا که رشد قیمت مسکن از میزان رشد تورم عمومی در میانه تابستان به این اندازه عقب ماند. اما آنچه مهم‌تر از تغییرات قیمت واقعی مسکن است که باید از دل تغییرات نبض بازار مسکن در مرداد استخراج شود و مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، آلارم دومی است که بازگشت سفته‌بازها را به بازار مسکن گزارش می‌کند، چراکه بی‌توجهی به این آلارم می‌تواند موجب شود در ماه‌های آینده فرآیند کاهش قیمت واقعی مسکن نیز همچون کاهش قیمت اسمی که دو ماه بیشتر دوام نیاورد، متوقف شود.  آلارم اول از بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن در گزارشی که «دنیای اقتصاد» دوم شهریورماه در صفحه مسکن منتشر کرد، تشریح شد. در این گزارش با عنوان «آلارم فایل‌ها در بازار مسکن»، نتایج به دست آمده از «تحقیق میدانی» و «اطلاعات بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار» تشریح شد که نشان داد نوعی «آلارم» از قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات به صدا درآمده است. تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه‌های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه مرداد را این‌طور به تصویر کشید که میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست‌وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه‌ها برای جست‌وجو و خرید مسکن است. آن‌طور که این گروه از فعالان بازار مسکن عنوان کرده‌اند، بخش عمده جست‌وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتا افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه‌ای به بازار مسکن مراجعه می‌کنند.

اکنون با انتشار آمار رسمی از تورم مسکن در مرداد و افزایش معاملات، تغییر جهت بازار مسکن در نیمه تابستان نسبت به فصل بهار کاملا مشهود شده است. این تغییر جهت نشات گرفته از تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن است که منبع اصلی تورم مسکن در مرداد به عنوان معلول رفتار خریداران ملک شده است. در این بین تغییر رفتار خریداران ملکی که به شکل افزایش معاملات منعکس شده نیز، خود معلول تغییر برخی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن و نیز متغیرهای اقتصادی از قبیل وضعیت بازارهای موازی است. اگرچه قیمت مسکن پیش از این در اسفند 99 و تیر 1400 دو نوبت دیگر وارد کانال 30 میلیونی شده بود اما قیمت مرداد از هر دو ماه ذکر شده بالاتر است و به نزدیکی 31 میلیون تومان رسیده است. این رشد قیمت در نتیجه افزایش نسبی تقاضای خرید در بازار مسکن، سبب شد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در معاملات مرداد ماه به 30 میلیون و 900 هزار تومان برسد.

به این ترتیب بیش از اینکه افت قیمت واقعی مسکن در مرداد ماه معنادار باشد، رشد ماهانه قیمت حاوی پیام است که اگر به درستی درک نشود، به توقف کاهش قیمت واقعی نیز منجر خواهد شد. در واقع تورم ماهانه مسکن به عنوان «دماسنج لحظه‌ای بازار مسکن» حاوی داده‌های مهم و به‌روز از تغییر رفتار فروشندگان و خریداران در این بازار است که می‌تواند تعیین‌کننده فاز بازار در ماه‌های آتی باشد. بر اساس داده‌های این دماسنج بازار مسکن از وضعیت بهار فاصله گرفته اما هنوز شرایطی مثل بازار تابستان 99 را ندارد و اوضاع تا آن اندازه وخیم نشده است. میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در طول سال‌های 97 تا 99 حدود 5 درصد بوده و این در حالی است که رشد قیمت مسکن در مرداد 1400 معادل 3 درصد ثبت شده است. بنابراین دست‌کم با این مقایسه ساده می‌توان فهمید هنوز بازگشت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مسکن به اندازه تابستان پارسال دردسرساز نشده است. از طرفی اوضاع به مطلوبیت شرایط بهار بازار مسکن نیست چراکه در این ماه دو ماه کاهشی و یک ماه افزایشی سپری شد و در نهایت بازدهی مسکن در طول فصل بهار 2 درصد منفی شد. این تغییرات کاهشی بیش از هر چیز تحت تاثیر ریزش در بازارهای ارز، سکه و سهام در بازار مسکن بهار رخ داد و موجب شد خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن را ترک کنند و در نتیجه افزایش عرضه، قیمت مسکن در مجموع مسیر کاهشی را طی کند. اما در مرداد رفتارها در بازار مسکن به شکل دیگری دستخوش تغییر شده است؛ البته این به معنای بازگشت به فاز قبل از کاهش قیمت مسکن (شرایط سال 99) نیست.

در سال 99 تا پیش از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا بخشی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای همچنان در بازار مسکن حضور داشت اما در آبان به محض پیروزی جو بایدن، اوضاع در بازار مسکن تحت تاثیر کاهش ریسک متغیراقتصادی موثر بر بازار مسکن بهبود پیدا کرد. این بهبود به شکل سقوط تورم مسکن و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت مسکن ظرف مدت یکی، دو ماه بعد در بازار منعکس شد. اما پس از آن سرمایه‌گذاران ملکی در جست‌وجوی علائم جدیدتری از کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر تغییرات قیمت ملک بودند تا اینکه مذاکرات احیای برجام از سر گرفته شد و به دنبال آن فروردین و اردیبهشت امسال قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرد.

در مجموع فرآیند طی شده طی 12 ماه گذشته سبب شده در مرداد امسال تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در مقایسه با مرداد پارسال 39 درصد منفی باشد. همچنین در مرداد سال گذشته تورم ماهانه مسکن 11 درصد بود که این میزان در مرداد امسال 3 درصد است. تورم مسکن در مرداد 99 تقریبا در سقف تورم ماهانه تجربه شده طی سه سال گذشته به شمار می‌آید که کاملا نشات گرفته از حجم بالای سفته‌بازی در بازار مسکن بود؛ چراکه این سفته‌بازها هستند که مدام بازدهی در بازارهای مختلف را رصد و درباره فعالیت در بازار ملک یا تغییرات قیمت پیشنهادی فروش مسکن تصمیم‌گیری می‌کنند.

مهم‌ترین عاملی که سبب شده تغییرات وضعیت بازار مسکن در مرداد 1400 با مرداد 99 به لحاظ حجم معاملات و تغییرات قیمت مسکن متفاوت باشد، نبود هیجان بورسی و ارزی است؛ موضوعی که پارسال تابستان اثر مستقیمی بر وضعیت معاملات مسکن داشت.

اما چرا به تدریج بر تعداد سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران ملکی فعال در بازار مسکن افزوده می‌شود؟ پیش از این «دنیای اقتصاد» با انتشار گزارشی با عنوان «تخلیه متفاوت حباب مسکن» که 10 مردادماه منتشر شد، به تفصیل به این موضوع که نقش انتظارات در تعیین قیمت مسکن حداقل ظرف یک سال گذشته بسیار پررنگ بوده است، پرداخت و توضیح داد از ابتدای امسال به دنبال شکل‌گیری انتظارات کاهشی و غالب شدن این جنس از انتظارات در بازار، قیمت اسمی مسکن مسیر کاهشی در پیش گرفت و طی فروردین و اردیبهشت در مجموع 5 درصد نسبت به اسفند کاهش یافت.

اما در تیرماه تقابل بین انتظارات کاهشی و افزایشی قیمت جدی‌تر شد. البته چون آینده متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی برای فعالان بازار مسکن مبهم بود، این تقابل تقریبا بی‌نتیجه ماند تا اینکه در مرداد به نظر می‌رسد قدرت دو جنس انتظارات دیگر سر به سر نیست و تعداد کسانی که انتظار افزایش قیمت دارند اندکی افزایش یافته است. البته این غلبه فعلا خفیف است اما در صورت غفلت سیاستگذار دولتی بخش مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده به یک غلبه تمام‌عیار تبدیل شود و باز هم سفته‌بازان زمینه را برای تورم سرسام‌آور ملکی با وجود رکود معاملاتی ایجاد کنند.

یک علت بازگشت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی، «پس‌لرزه صعود بازارهای جاذب سرمایه در مردادماه» است. طی ماه میانی تابستان بازدهی بازارهای سهام، ارز و سکه مثبت و دورقمی شد؛ موضوعی که به نوعی بازتاب انتظارات و سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی محسوب می‌شود. الگوی تغییرات قیمت مسکن و رفتار بازیگران ملکی در سه سال اخیر نیز همواره تابعی از جهت تغییرات در بازارهای موازی بوده است.

بر اساس گزارش‌های رسمی، بازدهی بورس در مرداد 6/ 15 درصد، در بازار ارز 6/ 11 درصد و در بازار سکه 9/ 13 درصد بوده است و به دنبال آن تورم مسکن در این ماه نیز 3 درصد محاسبه شد. البته همچنان جای اندک امید وجود دارد، چراکه اوضاع مرداد امسال به لحاظ تورم ملکی در مقایسه با مرداد پارسال که تورم ماهانه حدود 11 درصد بود، به مراتب بهتر است.

اما اگر یک لایه عمیق‌تر، علت لرزه در بازارها و پس‌لرزه در بازار مسکن را بررسی کنیم، اثر غیرمستقیم رشد نقدینگی و رشد بی‌سابقه پایه پولی و نیز سوء مدیریت در حوزه تامین کسری بودجه نیز در این بازار مشهود است؛ به این معنا که رشد نقدینگی به دنبال خود تورم در بازار دارایی‌ها را ایجاد کرده است. در کنار این موضوع اثر معنادار انتظارات کاهشی نیز قابل توجه است. در بازار مسکن مرداد با توقف موقت مذاکرات احیای برجام تا زمان استقرار دولت جدید، فعالان بازار مسکن ریسک متغیرهای غیراقتصادی را بیش از ماه‌های قبل از آن ارزیابی کردند که موجب افزایش نااطمینانی و کاهش انتظارات کاهشی شد. در واقع وضعیتی که اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم ناشی از فعالیت گسل انتظارات است. مقصود از گسل انتظارات این تغییر نگاه یا برداشت عمومی نسبت به فاز بازار مسکن و آینده قیمت‌هاست.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، اکنون سیاستگذار جدید بخش مسکن باید زنگ خطر به صدا درآمده را جدی بگیرد. برای اینکه سیاستگذار به سادگی مطلع شود چه اتفاقی در بازار مسکن افتاده، می‌توان این بازار را به بزرگراهی تشبیه کرد که در آن دو دسته خودرو در حرکت است؛ یک دسته خودروهایی که به شکل معمول از بزرگراه استفاده می‌کنند که مقصود همان خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی مسکن هستند. دسته دوم نیز خودروهایی هستند که با رفتار پرخطر عملا امکان استفاده ایمن و منطقی از بزرگراه را از بقیه سلب کرده‌اند که این گروه همان سفته‌بازان هستند. سفته‌بازان به حدی رفتارهای غیرمعمول و پرخطر دارند که یا به خودروهایی که از بزرگراه به شکل منطقی استفاده می‌کنند، اصابت کرده و آنها را از بازار حذف کرده‌اند یا اینکه به شکلی رفتار می‌کنند که عملا خودروهای دیگر ناگزیر در حاشیه متوقف شده‌اند تا این رانندگان خطرساز از بزرگراه خارج شوند. اکنون سیاستگذار بخش مسکن با علم به اینکه در بهار امسال به هر دلیل تخلیه سفته‌بازها از بازار آغاز شده بود، باید فکری برای نظم‌بخشی به این حرکت و رفتار پرخطر کند و مانع از ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن شود. در واقع این مساله به همان اندازه که هشدارآمیز است، می‌تواند به سرعت قابل حل باشد.

راه‌حل بنیادی برای خروج سفته‌بازها از بازار مسکن، وضع «مالیات سالانه املاک» است. این درمان مالیاتی موثر در سایر کشورها نیز تجربه شده و جواب داده است و چون همه املاک مشمول پرداخت مالیات می‌شوند، راه دررویی برای هیچ قشری در آن وجود ندارد. البته برای مناطق کم‌برخوردار می‌توان ضریب کمتری درنظر گرفت اما به طور معمول مقدار این مالیات بین 5/ 0 تا یک درصد از ارزش روز ملک است که هر سال توسط مالکان پرداخت می‌شود. مهم‌ترین برنامه دولت فعلی برای بخش مسکن ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که در مجموع به افزایش عرضه منجر می‌شود و «عرضه» لازمه همه بازارها از قبیل بازار مسکن است. اما با توجه به موقعیت خاص کنونی بازار مسکن، بهترین، موثرترین و فوری‌ترین سیاست که باید به عنوان مکمل برنامه تقویت عرضه به کار گرفته شود، تنظیم مالیات بازدارنده از سفته‌بازی است. در گام بعدی مالیات بر معاملات مکرر ملک نیز می‌تواند به عنوان ابزار مکمل مورد استفاده قرار گیرد.

وضعیت کنونی بازار مسکن مانند یک بیمار سرطانی است که بیماری در بدن او به حدی پیشروی کرده که فرد دچار درد شده و این حالت نشان می‌دهد درمانگر قبل از جراحی اصلی، باید درد او را کنترل کند. اگر از نگاه دولت جراحی اصلی، افزایش عرضه مسکن است، وضعیت بازار نشان می‌دهد قبل از آن باید درمان مالیاتی رخ دهد و دست سفته‌بازها قبل از اوج‌گیری دوباره تورم مسکن از بازار کوتاه شود. اثر رونق ساخت و‌ساز در بازار مسکن حداقل یک سال بعد مشهود می‌شود اما مالیات سالانه املاک از لحظه‌ای که عملیاتی شود، هم قابلیت اجرا دارد و هم بلافاصله اثر خود را در بازار نشان می‌دهد. کمترین اثر این مالیات خروج سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و انجام نشدن خرید و فروش‌هایی است که منجر به افزایش تورم ملک می‌شود.

  دید تازه به آینده بازار ملک

تغییر دولت و انتخاب تیم اقتصادی جدید، آینده تازه‌ای را پیش روی بازار ملک قرار داده است که شناخت و درک درست از مشخصات آن می‌تواند طیف فعال بازار مسکن را در تصمیم‌گیری درست‌تر در ارتباط با نحوه عمل در این بازار راهنمایی کند.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، تیم جدید در حالی به عرصه سیاستگذاری بازار مسکن ورود خواهد کرد که هم‌اکنون این بازار شرایط فوق‌العاده حساسی را به لحاظ عمق زیاد رکود و خروج بازار از دسترس سمت تقاضای مصرفی به ویژه خانه‌اولی‌ها پشت سر می‌گذارد. شرایط حساس کنونی در حالی در برنامه‌های ارائه شده از سوی دولت جدید مورد تشریح و بازگویی قرار گرفته است که در عین حال دولت رئیسی اعلام کرده است قصد دارد چند برنامه مهم را برای خروج از بحران فعلی در بازار ملک انجام دهد. مهم‌ترین برنامه دولت رئیسی در بخش مسکن به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی مربوط می‌شود. دولت جدید اعلام کرده قصد دارد از طریق اجرای این برنامه عرضه مورد نیاز در بازار را تامین کند. همچنین تصمیمات دیگری در ارتباط با سمت عرضه، تقاضا و حتی واسطه‌های بازار مسکن در برنامه‌های اعلام شده تشریح شده است.

اطلاع فعالان ساختمانی و علاقه‌مندان بازار املاک مسکونی از کم و کیف این برنامه‌ها می‌تواند فعالان بازار اعم از گروه خریدار، فروشنده، سازنده، مالکان زمین و واسطه‌های بازار معاملات مسکن و همچنین فضای کارشناسی بازار مسکن را در تحلیل دقیق‌تر از آنچه در چهار سال پیش‌رو در مسیر بازار مسکن قرار دارد، کمک‌رسانی کند. تصمیمات و سیاست‌های جدید به قدری از اهمیت برخوردارند که می‌توانند جهت کلی بازار در چهار سال آینده را تعیین کنند. روزنامه «دنیای اقتصاد» به دلیل اهمیت این موضوع پنج‌شنبه ۱۸ شهریور ماه ۱۴۰۰ در یک وبینار ۴ ساعته به تشریح موضوع «بازار مسکن در دولت رئیسی» خواهد پرداخت. این وبینار از ساعت ۹ لغایت ۱۳ برگزار خواهد شد. در این وبینار فعالان و علاقه‌مندان بازار مسکن با اطلاع از جزئیات سیاست‌های دولت جدید در ارتباط با بازار زمین و مسکن، از سناریوهای احتمالی برای چهار سال پیش روی بازار ملک مطلع خواهند شد.

10 مطالبه مهم طیف فعال بازار مسکن از دولت سیزدهم، با تشریح ماموریت‌های اصلی وزیر جدید راه‌و شهرسازی، تفاوت «برنامه عملیاتی» با «حرف» را در سیاستگذاری بخش مسکن مشخص می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون مجموعه فعالان بازار مسکن اعم از کارشناسان، سمت عرضه، متقاضیان، واسطه‌های بازار مسکن، سرمایه‌گذاران و … دست‌کم 10 مطالبه جدی از دولت سیزدهم در این بخش دارند که نحوه برخورد وزیر جدید راه وشهرسازی با این مطالبات سمت‌وسوی سیاستگذار بخش مسکن را نسبت به آینده پیش‌‌روی این بازار مشخص می‌کند.

جهت‌گیری سیاستگذار بخش مسکن و نحوه برخورد وی در ارتباط با این مطالبات مشخص خواهد کرد که آیا وزیر جدید بخش مسکن برای رفع مشکلات این بخش برنامه خواهد داشت یا صرفا دوره جدید مدیریتی در این وزارتخانه براساس وعده‌های انتخاباتی آغاز خواهد شد؟

گزینه پیشنهادی برای تصدی وزارت راه وشهرسازی که در نهایت با اخذ رای اعتماد از مجلس سکان وزارت راه وشهرسازی را در اختیار خواهد گرفت در وهله اول باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد عمل شود یا حامی رکود خواهد بود؟

دوره مدیریتی جدید در وزارت راه وشهرسازی در حالی آغاز خواهد شد که دولت با چند مساله مهم در  این بخش مواجه است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به طرح‌های ناتمام دو طرح مسکن‌سازی دولتی یعنی مسکن مهر و مسکن ملی اشاره کرد.

از سوی دیگر، این دوره جدید در حالی آغاز خواهد شد که بازار معاملات مسکن بعد از سه سال جهش قیمتی پی‌در پی وارد فاز رکود عمیق شده است. همچنین بازار عرضه و فعالیت‌های ساخت مسکن نیز برای ششمین سال متوالی شرایط رکودی را تجربه می‌کند. از این رو دوره جدید مدیریتی در وزارت راه‌وشهرسازی در شرایطی ویژه‌ و غیرمعمول آغاز خواهد شد که این وضعیت ضرورت اقدام براساس برنامه‌های عملیاتی و موثر را نسبت به گذشته بیش از پیش نمایان می‌کند.

نخستین مطالبه فعالان بازار مسکن از وزیر جدید راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم، مربوط به «تعیین تکلیف طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی» است. اخیرا، طرح تجزیه این وزارتخانه به دو وزارت راه و ترابری و مسکن و شهرسازی مطرح شده است که گروهی از کارشناسان نسبت به اجرای آن نقدهای جدی مطرح می‌کنند.

طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی در شرایطی مطرح شده است که کارشناسان معتقدند این اقدام در شرایط فعلی یک «ابرتهدید» برای شرایط فعلی بازار مسکن محسوب می‌شود. این طرح که یک‌بار خرداد ۹۶ و بار دیگر پاییز ۹۷ مطرح شد پس از بررسی‌های کارشناسی از دستور کار خارج شد. کارشناسان اخیرا هشدار داده‌اند که این طرح زنجیره «توسعه مطلوب شهرها با حمل‌ونقل سریع و ارزان» را متلاشی می‌کند و اهرم متولی مسکن برای «توزیع جمعیت به مناطق دارای ظرفیت» را از او سلب می‌کند. به اعتقاد آنها تصویب آن، حومه کلان‌شهرها را بی‌اعتبار خواهد کرد. بی‌اعتبار شدن حومه شهرها برای سکونت که هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین نیازمندی‌های آنها برای سکونت‌پذیر شدن در شکل مطلوب و ایجاد حس تعلق در ساکنان آنها راه‌اندازی حمل ونقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت است از مهم‌ترین تهدیدهای طرح تجزیه وزارت راه وشهرسازی است.

این در حالی است که در همه شهرها دو مفهوم «کیفیت زندگی» و «کیفیت حرکت» در هم تنیده است و اساسا تفکیک این دو موضوع از هم امکان‌پذیر نیست. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و موفق دنیا در حوزه‌های راه و مسکن نیز این دو حوزه به صورت واحد مدیریت می‌شود.

دومین ماموریت مهم وزیر جدید راه وشهرسازی به تعیین تکلیف «خانه‌های منجمد شده» قبل از طرح‌ریزی برای «ساخت خانه‌های دولتی جدید» مربوط می‌شود. اگر چه دولت جدید باید حتما برنامه‌ای عملیاتی برای افزایش عرضه مسکن داشته باشد اما برنامه عرضه جدید به بازار مسکن باید به‌طور قطع فازبندی شود. بدون رفع مشکلات مربوط به املاک منجمد شده اجرای هر طرحی برای عرضه جدید به بازار مسکن، در قالب ساخت پروژه‌های جدید، به منزله یک طرح سمی خواهد بود.

لازم است ابتدا دولت تکلیف انجماد در بازار مسکن و واحدهای احتکار شده را مشخص کند و سپس برای عرضه جدید به بازار برنامه‌ریزی کند. این تکلیف دارای یک راه و یک بیراهه است. استفاده از راهکارهای درست مالیاتی راه‌حل رفع انجماد ملکی از بازار است. این در حالی است که یک بیراهه مالیاتی نیز ظرف سال‌های اخیر به‌ویژه دو سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن مورد تاکید قرار گرفته است که وزیر جدید باید در این زمینه نیز تکلیف مربوطه را تعیین کند.

طی دو سال گذشته طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سوی متولی بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت اما به دلیل نواقص زیادی  که در اجرای این قانون وجود دارد، عملا امکان اجرای آن وجود ندارد و تاکنون نیز حتی مرحله اول این طرح که شناسایی همه واحدهای خالی از سکنه برای معرفی آنها به مراجع مالیاتی است به اجرا درنیامده است.

متولی مسکن در حالی توان خود را صرف پرداختن به بیراهه دریافت مالیات از خانه‌های خالی که عملا امکان‌پذیر هم نیست کرده است که در تمام کشورهای دنیا در حوزه مقابله با احتکار، قانون دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی اجرا می‌شود.

این مالیات که از همه مالکان واحدهای مسکونی با نرخ 5/0 تا 5/1 درصد ارزش روز واحد‌های مسکونی در کشورهای پیشرفته دریافت می‌شود با افزایش هزینه احتکار مسکن منجر به بالا رفتن ریسک ملاکی شده و در نتیجه از انجماد آپارتمان‌ها در دست محتکران جلوگیری می‌کند. در قوانین داخلی از جمله قانون نوسازی و عمران شهری مصوبه دهه 40 نیز در ماده اول و دوم، تاکید شده است که شهرداری باید سالانه رقمی معادل یک درصد بهای املاک را به عنوان عوارض سالانه املاک دریافت کند.

این موضوع نشان می‌دهد پیش از این و در دهه‌های گذشته نیز مطالعاتی درباره اثربخش بودن این روش مالیاتی برای رفع انجماد ملکی در کشور انجام شده است. این طرح می‌تواند با دریافت مالیات سالانه کمتر از املاک ارزان‌قیمت واقع در محلات پایین‌تر شهر آغاز شود. در واقع می‌توان به عنوان مثال طرح را با دریافت مالیات 25/0 درصدی از خانه‌ اول افراد یا واحدهای واقع در محلات ضعیف‌تر شهری استارت زد. تعیین تکلیف نقش دولت در طرح‌های خانه‌سازی انبوه روی زمین‌های دولتی، سومین ماموریت وزیر راه‌وشهرسازی در دولت سیزدهم است. همان‌گونه که در ابتدا عنوان شد، وزیر جدید راه‌وشهرسازی که در روزهای پیش‌رو قرار است از مجلس رای اعتماد بگیرد، باید مشخص کند که آیا قرار است در نقش سوزنبان مسکن وارد وزارتخانه شود یا  با بی‌عملی یا عملکرد نادرست در برابر مسائل فعلی بازار مسکن، منجر به افزایش عمق رکود در بازار مسکن شود؟

در صورتی که وزیر جدید بخواهد در نقش سوزنبان بازار مسکن وارد عمل شود، لازم است عرضه جدید به بازار را بدون مداخله مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی و تنها از مسیر حمایت از بخش خصوصی هدایت کند.

در واقع لازم است دولت نقش خود را از سازنده بزرگ واحدهای مسکونی دولتی‌ساز به سیاستگذار و تسهیلگر عرضه در بخش مسکن تغییر دهد. اما در صورتی که سیاستگذار مسکن بخواهد بار دیگر در نقش سازنده بزرگ و انبوه وارد شود و نقش بسازوبفروش و انبوه‌ساز را ایفا کند به جای آنکه قفل بازار مسکن را بازگشایی کند عملا قفل دیگری نیز به بازار اضافه خواهد کرد. متولی بخش مسکن باید این نکته را مدنظر داشته باشد که اگر بازار به درستی کار کند، سرمایه‌گذار ساختمانی از ساخت و عرضه مسکن استقبال می‌کند و فرآیند عرضه متناسب با نیاز جامعه به مسکن انجام خواهد شد. همان‌گونه که تا قبل از رکود ساختمانی اخیر- تا قبل از 6 سال اخیر- این رویداد در بازار ساخت وساز مشاهده می‌شد و سالانه به‌طور متوسط حدود 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث می‌شد. اما در نتیجه بروز رکود در بازار معاملات مسکن و اختلال در عملکرد بازار، این میزان به ساخت سالانه حدود 300 هزار واحد مسکونی تقلیل یافت.

مهم‌ترین مانعی که در سال‌های اخیر مقابل سازنده‌های مسکن قرار داشت و منجر به بروز رکود عمیق در این بازار شد نبود، خریدار پایدار و مصرفی در بازار به دلیل جهش قیمت مسکن بود. از آنجا که هیچ ابزار کارآمد و موثری برای مقابله با احتکار و سوداگری در بازار مسکن در سال‌های اخیر طراحی و به کار گرفته نشد در نتیجه جهش قیمت مسکن نیز ادامه یافت و گروه عمده متقاضیان مصرفی بازار مسکن به اجبار و به دلیل ضعف قدرت خرید به بیرون از بازار رانده شدند.

بررسی‌ها و تجارب قبلی نشان می‌دهد طرح‌های مستقیم خانه‌سازی دولتی چیزی جز انحراف سیاستگذار از راه اصلی و به بیراهه رفتن نیست.

از این رو و در قالب ماموریت چهارم مرور دقیق کارنامه 15 ساله «مسکن مهر» و کارنامه دو ساله «مسکن ملی» برای درس گرفتن از تجربیات گذشته به وزیر جدید پیشنهاد می‌شود. لازم است نقاط قوت و ضعف این دو طرح خانه‌سازی دولتی به دقت مورد بررسی قرار بگیرد تا سیاستگذار جدید بخش مسکن با دید روشن‌تری به سیاستگذاری در این زمینه بپردازد.

شاید مهم‌ترین نقطه ضعف این طرح‌های خانه‌سازی دولتی آن بود که سیاستگذار بخش مسکن بدون حل مسائل و مشکلات اصلی و ریشه‌ای بازار مسکن اقدام به اجرای این طرح‌ها کرد. در عین حال این طرح‌ها یک مزیت مهم از بابت استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت و عرضه مسکن داشت. اما باید به این سوال هم پاسخ داده شود که این زمین‌ها در چه مناطقی می‌تواند عرضه مفیدی را رقم بزند؟ یا اینکه این زمین‌ها به چه شکلی باید در خدمت عرضه و آبادانی قرار بگیرد؟

تجارب کشورهای موفق دنیا نشان می‌دهد اغلب این کشورها به جای واگذاری مالکیت زمین به سرمایه‌گذاران، اراضی را برای عمران و آبادانی و ساخت مسکن، به سرمایه‌گذاران به صورت بلندمدت اجاره می‌دهند. آنها نیز پس از انجام فعالیت‌های سازنده روی این اراضی و پس از برداشت عایدی ناشی از سرمایه‌گذاری، ضمن ایجاد ارزش افزوده زمین‌ها را به دولت‌ها بازمی‌گرداندند. زمین‌هایی که بعد از سال‌ها انجام اقدامات عمرانی و سازنده دیگر زمین خام نیست و با ارزش افزوده فراوانی همراه شده اما مالکیت آنها همچون گذشته در اختیار دولت باقی مانده است.

وزیر جدید راه‌وشهرسازی از سوی دیگر باید برنامه‌های خود را به گونه‌ای اولویت‌بندی کند که نوسازی هسته فرسوده و مستعد شهرها در راس برنامه‌های وی قرار بگیرد. نبود مشوق برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بخش‌ها برنامه‌های مهم و ضروری نوسازی در سال‌های اخیر را به کندی پیش برده است. افزایش هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی در مناطق اشباع از ساخت وساز و محل تمرکز واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کنار ارائه مشوق‌های تسهیلاتی و معافیت‌های عوارض به سازنده‌های فعال در بافت فرسوده از یک سو و همچنین ایجاد اطمینان در مالکان برای ساخت به موقع واحدهای فرسوده و رفع مشکلات حقوقی و مالکیتی آنها از مهم‌ترین الزامات اجرای این ماموریت مهم است.

تعیین تکلیف سیاستگذار و نهاد نظارتی شهرداری‌ها از دیگر موضوعات مهم و کلیدی است. سال‌هاست که طرح‌های مهم شهری مانند طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها از سوی وزارت راه وشهرسازی به شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود و در واقع نهاد بالادست سیاستگذار در حوزه شهری وزارت راه وشهرسازی است اما تامین منابع مالی و فرآیندهای نظارتی شهرداری‌ها، بر عهده وزارت کشور است. همین دوپارگی عملا موجب عدم اجرای درست طرح‌ها و ضوابط شهری تعیین‌شده از سوی متولی مسکن شده است. لازم است وزیر جدید تعیین تکلیف این مشکل چند ساله را نیز در دستور کار خود قرار دهد.

برنامه‌ریزی برای رونق پایدار و همه‌جانبه در بخش مسکن بعد از تعیین تکلیف خانه‌های منجمد شده از دیگر ضرورت‌های مهم است. از این رو لازم است سیاستگذار بخش مسکن یک گام دو‌منظوره برای دستیابی به رونق پایدار در بخش مسکن بردارد. نخستین قدم افزایش وام خرید مسکن از 100 میلیون به حداقل 500 میلیون تومان  است. با این قابلیت که این وام ابتدا به سازنده پرداخت شده و با یک دوره بازپرداخت دست کم 20 ساله به خریدار منتقل شود. اخیرا در آمریکا به دلیل مواجهه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در 30 سال اخیر، دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از 20 سال به 30 سال افزایش یافته است. این در حالی است که هم‌اکنون نیز در این کشور طرح افزایش دوره بازپرداخت وام مسکن به 40 سال برای کاهش رقم اقساط ماهانه وام در دستور کار قرار دارد.

ماموریت مهم دیگر متولی بخش مسکن، تعیین تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان است. از ابتدای دهه 90 و همزمان با تصویب قانون مبهم پیش‌فروش ساختمان، بازار دوم معاملات مسکن قفل شد. هم‌اکنون به دلیل فاصله بسیار زیاد قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت واحدهای مسکونی آماده، بسیاری از متقاضیان تمایل به پیش‌خرید مسکن دارند اما قفلی که با تصویب قانون پیش‌فروش، مسیر ورود به این بازار را هم برای سمت عرضه و هم برای متقاضیان مسدود کرد عملا مانع از این موضوع است.

تعیین تکلیف شرایط سکونتی در شهرهای جدید و ارتقای سرانه‌های خدماتی در آنها از دیگر ضرورت‌ها است. در این زمینه پیگیری اتصال شهرهای جدید به شهر مادر از طریق حمل و نقل سریع، انبوه و ارزان (مترو) و همچنین ایجاد جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید از مهم‌ترین اقداماتی است که باید از سوی وزیر جدید راه وشهرسازی در دستور کار قرار بگیرد.

در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی، به دلیل جذابیت سکونتی شهرهای جدید، تورم مسکن در شهرهای حومه‌ای در دوره شیوع کرونا که عمده مشاغل و فعالیت‌ها به حالت دورکاری تغییر وضعیت دادند، نسبت به شهرهای اصلی پیشی گرفت.

تعیین تکلیف اختلال در بازار اجاره از طریق طراحی سیاست‌های برد- برد در این بازار از دیگر ماموریت‌های مهم وزیر جدید است. در حالی که در سال‌های اخیر عملا سیاست‌های مقطعی و ناکارآمد اتخاذ شده در این زمینه عملا باخت-باخت بوده است. اجرای سیاست‌هایی مانند تعیین سقف اجاره‌بها منجر به کاهش عرضه به بازار اجاره شد و در نهایت هم به زیان موجران و هم به زیان مستاجران تمام شد. به دلیل منع موجران از افزایش اجاره‌بها بیش از سقف مصوب، بسیاری از موجران اقدام به تخلیه ملک خود برای اجاره آن با نرخ بالاتر به مستاجر جدید کردند؛ از سوی دیگر به دلیل محدودیت‌های در نظر گرفته شده برای موجران بدون در نظر گرفتن مشوق‌های موثر، حجم عرضه به بازار اجاره نیز کاهش یافت. دود اجرای این سیاست نه تنها به چشم موجران بلکه در نهایت به چشم مستاجران رفت و عملا نتیجه عکس در بازار بر جا گذاشت.