مهدی سلطان محمدی درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری موارد پیش‌بینی قیمت در بازارها امکان‌پذیر نیست. اما اقتصاد ما با مشکلاتی مواجه است که شاید مهم‌ترین آن حجم سنگین نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان باشد. در طول دو سه سال گذشته شوکهایی به اقتصاد وارد شد که اصلی‌ترین آن تحریمهای دوره ترامپ بود. سپس بیماری کرونا اتفاق افتاد که منجر به کمبود دارایی‌های سرمایه‌ای شد. هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها باعث شد حبابی در دارایی‌های سرمایه‌ای شکل بگیرد که دیدیم شاخص بورس، مسکن، ارز و طلا به شدت بالا رفت.

وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که حباب بازارها بیش از اندازه بزرگ شده که به تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از ۲ میلیون واحد به ۱.۲ میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان ۱۳۹۹ به بعد کاهش پیدا کرد.

عوامل تورم‌زا همچنان پابرجاست

سلطان محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوکهای بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به طور کامل برطرف نشده است. در سال جاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می‌تواند مهمترین عامل شکل‌گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای و به طور خاص مسکن را تحت کنترل درآوریم باید مساله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم.

وی تاکید کرد: یا باید درآمدهای دولت را افزایش دهیم یا هزینه را پایین بیاوریم. در صورت احیای برجام افزایش درآمدها از طریق دلارهای نفتی آزاد شده محتمل است که به طور موقت می‌تواند مُسکنی برای اقتصاد باشد. اما از آن طرف کمتر کسی به کاهش هزینه دولت فکر می‌کند. در فضای کلی جامعه راجع به مطالبات مردم مثل افزایش حقوق بازنشستگان و کارمندان صحبت می‌شود. احتمالا دولت آینده هم به این سمت می‌رود که با افزایش هزینه، بخشی از جامعه را راضی نگه دارند. این موضوع تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد. در ونزوئلا اتحادیه‌های کارگری با افزایش مطالبات، کنترل کشور را در دست گرفتند که منجر به تورمهای میلیونی و میلیاردی شد و در حال حاضر قصد دارند شش صفر را از پول ملی خود حذف کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن، درآمدهای نفتی را تکافوی مدیریت اقتصاد کشور ندانست و گفت: حتی اگر برجام احیا شود نمی‌توان به حل مشکلات اقتصادی و کنترل تورم خوشبین بود. در بخش مسکن، قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته حدود ۱۰۰ درصد رشد کرده و عوارض شهرداری بالا رفته است. محدودیتهایی هم در تراکم ایجاد شده که قیمت زمین را بالا می‌برد. مجموعه این عوامل اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن کاهش پیدا کند. در بهترین حالت، افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود اما اگر با تورم عمومی افسارگسیخته مواجه شویم قیمت مسکن هم بالا می‌رود.

با آمارهای کوتاه مدت نمی‌توان بازار مسکن را ارزیابی کرد

به گفته سلطان محمدی، آمارهایی که در ایران از بازه‌های کوتاه مدت بازار مسکن ارایه می‌شود منعکس کننده تغییرات واقعی قیمت نیست؛ زیرا در شاخص کلی، اثرات نوع ساختمانهای معامله شده و کیفیت آنها لحاظ نمی‌شود. بانک مرکزی یا مرکز آمار، داده‌های تمامی واحدهای فروخته شده را جمع می‌زنند و متوسط قیمت را اعلام می کنند. حال آنکه ممکن است در یک ماه واحدهای نوساز یا واحدهایی با کیفیت بالاتری فروخته شود و در ماه بعد برعکس آن اتفاق بیفتد. بنابراین شاخص ماهیانه از دقت کافی برخوردار نیست. به همین دلیل آمارهای سه ماهه و شش ماهه که به تدریج اثر ریزنوسانات را از بین می‌برد قابل اتکاتر است.

تردید بر بازار مسکن سایه افکنده است

وی افزود: در سال جاری با یک وضعیت مبهم و اسثتنایی در اقتصاد مواجه هستیم که بر روی بازار مسکن تاثیرگذار بوده است. با وجود مذاکرات برجامی هنوز در سال ۱۴۰۰ سرنوشت این توافقنامه مشخص نیست. البته امیدها افزایش یافته که توافق انجام شود و اقتصاد حرکت کند. اما موانع زیادی هم بر سر راه برجام وجود دارد که هنوز در سطوح سیاسی و اقتصادی با آن درگیر هستیم. مساله دیگر انتخابات ریاست جمهوری است که در فصل بهار منجر به ایجاد فضای ابهام‌آلود در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن شد. در حال حاضر نیز موضوع وزیر مسکن آینده مطرح است که به تردیدها از آینده دامن می‌زند.

این کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه اپیدمی کرونا نیز عامل دیگر کاهش حجم معاملات مسکن بوده است گفت: مساله دیگر تغییر فصلی است که به طور سنتی در فروردین و اردیبهشت معاملات کاهش می‌یابد و طبیعتا داده‌های قیمتی نیز ما را به جمع‌بندی درستی از وضعیت آینده نمی‌رساند.

سلطان محمدی با اشاره به رشد ۳ درصدی ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه تاکید کرد: این میزان رشد قیمت با توجه حجم پایین معاملات که حدود ۵۱۰۰ فقره بوده قابل اتکا نیست. شاید اگر رشد قیمت شدید بود می‌توانستیم درک نسبی از وضعیت بازار به دست بیاوریم. در فروردین و خرداد با افت قیمت نسبت به اسفند مواجه بودیم. بعد در خردادماه بالا رفت و مجددا به حدود قیمت اسفند برگشتیم. این نوسانات اندک نشان می‌دهد بازار در یک بلاتکلیفی قرار دارد.

متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۲۹.۶ میلیون تومان

بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۳ و ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۵.۱ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۲.۷ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۲۹.۶ افزایش را نشان می‌دهد.

سال گذشته ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید ۱۹ در مصوبه‌ای سقف مجاز افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد، سایر کلانشهرها ۲۰ درصد و دیگر شهرها ۱۵ درصد اعلام کرد. روز گذشته ۲۳ خردادماه ۱۴۰۰ نیز در هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی کرونا حداکثر سقف افزایش نرخ اجاره که صاحبخانه باید افزایش دهند دقیقا به همین میزان تعیین شد.

رشد اجاره بها ۱۶.۳ درصد بالاتر از نرخ مصوب

با این حال آمار رسمی از عدم توفیق سیاستگذار در اجرای این مصوبه حکایت دارد. بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ آمار رشد اجاره‌بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را ۳۲.۶ درصد و در دیگر مناطق شهری ۳۶.۳ درصد اعلام کرد.

گزارشهای میدانی نیز حاکی از آن است که در برخی موارد، صاحبخانه‌ها در تهران بیش از ۵۰ درصد نرخ اجاره را بالا بردند. بررسی‌ها نشان می‌دهد معمولا مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان درخصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش بین آنها و موجر منجر شود، با قیمت پیشنهادی صاحبخانه کنار می‌آیند.

قانون می‌گوید تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا هیچ مالکی بدون شروط اعلام شده که بر اساس آن می‌توان حکم تخلیه گرفت، نمی‌تواند برای صدور حکم اقدام کند. به طور مثال اگر مالک نرخ اجاره بها را در تهران ۳۰ درصد افزایش داد، مستاجر می‌تواند نپذیرد و به شورای حل اختلاف شکایت کند. با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا شورای حل اختلاف به هیچ عنوان حق صدور حکم تخلیه برای مستاجر ندارد. نماینده شورای حل اختلاف در کمیته های اقتصادی ستاد ملی کرونا حضور داشته و در جریان صدور حکم تخلیه برای مستاجران قرار گرفته‌اند. ضمن اینکه مستاجران مکلف هستند حقوق مالک را رعایت کنند.

سه شرط فسخ قراردادهای اجاره

البته قانونگذار استثنائات سه گانه‌ای را درخصوص حکم تخلیه پیش‌بینی کرده است. چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد. چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره رابه موجر پرداخت نکرده باشد. چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، نیاز مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود. بجز سه مورد مذکور، صاحبخانه حق اخراج مستاجر را ندارد.

فاصله ۳۷۵ درصدی نرخ رشد قیمت مسکن با اجاره

به هر ترتیب آمارهای رسمی و گزارشهای غیررسمی نشان می‌دهد که سال گذشته مصوبه ستاد کرونا چندان جدی گرفته نشده است. شاید یکی از دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش اجاره بها فاصله ایجاد شده بین نرخ رشد اجاره با نرخ رشد قیمت مسکن باشد. آمارها نشان می‌دهد از اواخر سال ۱۳۹۶ که روند رشد لجام گسیخته قیمت مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی آغاز شد تا کنون قیمت مسکن در تهران ۴۶۵ درصد رشد داشته؛ در حالی که میزان افزایش نرخ اجاره بها در همین بازه زمانی حدود ۹۰ درصد بوده است.

دولت برای کمک به اقشار اجاره نشین از سال گذشته تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفت که امسال نیز آن را مصوب کرد بر این اساس به مستاجران در تهران ۷۰ میلیون تومان، در دیگر کلانشهرها ۴۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان وام اجاره با نرخ سود ۱۳ درصد تعلق می‌گیرد. اما سال گذشته به دلیل ناهماهنگی بین پرتال وزارت راه و شهرسازی با کارتابل بانکها به قدری روند پرداخت این تسهیلات طولانی شد که در بسیاری موارد عملا کارآیی خود را از دست داد.

یک کارشناس: نرخ‌گذاری منجر به فرار سرمایه از بخش مسکن می‌شود

مجید نیک‌نژاد  ـ کارشناس بازار مسکن نرخ های دستوری را منجر به فرار سرمایه از این بازار دانست و گفت: به دلیل تورم دائمی سالهای اخیر نه می‌توان پیش‌فروش کرد و نه پروژه‌ها را جلو برد. هر روز نرخ نهاده‌های ساختمانی تغییر می‌کند و هیچ نوع تصوری از بازدهی سرمایه در بخش ساخت‌وساز وجود ندارد. قوانین ضد تولید هم بر مشکلات افزوده و این معجون تلخ، سازندگان را فراری داده است؛ به طوری که در حال حاضر تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای مطلق کاهش یافته که از دلایل جهش قیمت مسکن بوده و دود آن نهایتا به چشم متقاضیان واقعی خرید و اجاره می‌رود.

نیک‌نژاد افزودز: حوزه ساخت و ساز را که با چالشهای متعدد مواجه کرده‌اند. حالا مدتی است که با تعیین سقف برای اجاره‌بها به جان بازار اجاره افتاده‌اند. بارها گفته‌ایم که در نرخ اجاره دخالت نکنید. وقتی با تورم ۴۹ درصد، حداکثر اضافه نرخ اجاره را ۲۵ درصد اعلام می‌کنید هیچ شیر پاک خورده‌ای حاضر نمی‌شود خانه خود را اجاره بدهد. تازه ۲۵ درصد مربوط به تهران است و در سایر شهرها حداکثر افزایش مجاز اجاره بها را ۲۰ و ۱۵ درصد تعیین کرده‌اند. با این دستورالعملها که شبیه دلار ۴۲۰۰ تومانی است مستاجر و مالک را به جان هم انداخته‌اند. طی سالهای اخیر با همین دست فرمان، تعداد خانوارهای مستاجر از ۲۸ درصد به بالای ۴۰ درصد رسیده است.

وضعیت کلی، خروج قریب الوقوع بازار مسکن از حالت رکود را نشان نمی‌دهد. در حال حاضر دو گروه، استنباطهای متفاوت دارند. دسته اول بر اساس یک تجربه سنتی معتقد به رونق بازار مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری هستند. گروه دیگر اما با توجه به ابهامهای متعدد همچون موضوع برجام، عملکرد تیم اقتصادی دولت آینده، نرخ ارز، پر شدن ظرفیت توان تقاضا و مبهم بودن بازار جاذب سرمایه‌گذاری در بعد از انتخابات، فعلا دست نگه داشته‌اند.

واسطه‌های ملکی می‌گویند که روند ریزش قیمتها در بازار مسکن همچنان ادامه دارد و قیمتهای پیشنهادی نسبت به اواخر سال گذشته ۱۰ تا ۲۵ درصد کاهش یافه است اما بخشی از تقاضای مصرفی که مسکن را دارایی امن می‌داند که خود را نهایتا با تورم بالانس می‌کند در حال ورود تدریجی به بازار هستند.

از طرف دیگر حجم معاملات سوداگرانه به شدت کاهش یافته و سرمایه‌گذاران در انتظار آینده هستند. طرحهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی نیز در خروج سفته بازان از بازار ملک تاثیر گذاشته است. البته کارشناسان معتقدند این نوع مالیات می‌تواند روند سرمایه‌گذاری در بخش تولید را نیز کاهش دهد و اثر تورمی آن ممکن است در آینده بروز کند.

برخی تحلیل‌ها بر این استوار است که در کوتاه مدت، رکود معاملاتی، کاهش یا ثبات قیمت مسکن بر بازار حاکم خواهد بود و ممکن است تا چند ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری ادامه پیدا کند اما نمی توان تاثیر تورم عمومی بر بخش مسکن را نادیده گرفت. بخصوص اگر دولت آینده نتواند برنامه های خود را در بخش مسکن عملیاتی کند بخشی از سرمایه‌های سرگردان عمدتا با هدف سوداگری به سمت مسکن سرازیر خواهد شد. از بین هفت کاندیدای ریاست جمهوری، دست کم پنج کاندیدا وعده‌هایی برای ساخت تا یک میلیون واحد مسکونی در سال داده‌اند که عمده برنامه‌ها بر ساخت و ساز دولتی تکیه دارد. این در حالی است که طی دهه های گذشته سهم دولت در تولید مسکن حدود ۵ درصد بوده و بر این اساس کارشناسان معتقدند دولتها توان اجرای طرحهایی که با این ماهیت را نخواهند داشت.

افت شدید قدرت خرید، سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن شهر تهران را به کمترین میزان خود دست کم از سال ۱۳۹۳ تا کنون رسانده است. فروردین ماه ۱۴۰۰ واحدهای کمتر از ۵ سال در تهران ۳۵.۱ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. در حالی که فروردین ۱۳۹۳ این رقم ۵۶.۶ درصد بود.

آمار گویای آن است که طی هفت سال اخیر به طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خرید و فروش واحدهای ۱۶ سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمانهای ۱۶ سال به بالا در فروردین ماه سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۱۲.۱ درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به ۳۱ درصد در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ رسیده است.

عوامل مختلفی منجر به کوچ طرف تقاضا از واحدهای نوساز به واحدهای قدیمی شده که مهمترین آن به کاهش قدرت متقاضیان مصرفی و روند نزولی عرضه واحدهای نوساز مربوط می شود. سال ۱۳۹۹ در شهر تهران برای ۵۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که کمترین میزان عرضه از سال ۱۳۸۳ به بعد محسوب می‌شود.

جست‌وجوی فایلهای عرضه شده به دفاتر املاک و آگهی سایتهای اینترنتی هم از فقر آپارتمان نوساز در بازار مسکن حکایت دارد. همین مساله به ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای مرغوب نوساز با آپارتمانهای قدیمی منجر شده است. واحدهایی که اغلب فاقد آسانسور هستند و هرچه در طبقات بالاتر قرار بگیرند از قیمت آنها کاسته می‌شود.

در حال حاضر به سختی می‌توان خانه ۵۰۰ میلیون تومانی در تهران پیدا کرد اما یافتن آپارتمانی با این حدود قیمت در برخی محله‌های جنوبی تهران امکان‌پذیراست. به طور مثال یک واحد ۴۸ متری ۱۵ سال ساخت دارای انباری در محدوده آهنگ ۵۱۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. در افسریه نیز یک آپارتمان ۴۷ متری ۱۸ سال ساخت با آسانسور و انباری ۵۲۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

یک کارشناس: انتظار معجزه در بازار مسکن نداریم

یک کارشناس بازار مسکن گفت: فعالان اقتصادی منتظر برنامه‌های رییس جمهور آینده هستند تا بر اساس آن در بخشهای سودآور سرمایه‌گذاری کنند؛ رییس جمهور بعدی تا بخواهد برنامه‌های خود را اجرایی کند زمان می‌برد و دست کم تا شش ماه آینده انتظار معجزه درخصوص کاهش یا افزایش قیمت مسکن نداریم.

عباس زینعلی اظهار کرد: تجربه ادواری نشان می‌دهد بازار مسکن در یک بازه زمانی، بدون توجه به رشد قیمت خانه، رونق می‌گیرد و نقدینگی به سمت خرید خانه یا ساخت‌وساز می‌رود. در نتیجه معاملات افزایش می‌یابد تا زمانی که فعالان اقتصادی متوجه شوند ظرفیتی برای رشد وجود ندارد.

این کارشناس درباره آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ گفت: تا شش ماه آینده که هیچ اقدامی نمی‌توان در بخش مسکن انجام داد. رییس جمهور نمی‌تواند معجزه کند. تا بخواهد مستقر شود و برنامه‌های خود را در این حوزه اجرایی کند زمان می‌برد. بعد از آن هم بستگی به این دارد که تا چه اندازه کاربلد باشد و البته برنامه‌هایش از طرف نهادها و قوا مثل مجلس، مجمع تشخیص مصلحت نظام و دیگر بخشها حمایت شود.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان

بنابراین گزارش، فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.