افق عجیب پیش روی بازار مسکن/ محقق نشدن وعده دولت برای ساخت4 میلیون واحدمسکونی، خطرناک است

اعتماد نوشت:بازار املاک و مسکن بر خلاف برخی سیاستگذاری‌های خطی و بخشنامه‌های دستوری دولت از پیچیدگی‌های فراوانی برخوردار است. باید توجه داشت که در این بازار واردات، افزایش تعرفه و… نقشی ندارد و بیشتر مصالح مرتبط با ساخت مسکن نیز در داخل کشور موجود است.

از این منظر مقاومت این بازار در برابر تحریم‌های اقتصادی از سایر بازارها بیشتر است. بنابراین مشکلاتی که امروز در حوزه مسکن (اجاره، خرید و…) به چشم می‌خورد، ارتباطی با تحریم‌های اقتصادی ندارد و بیشتر برآمده از سوءمدیریت‌های مسوولان اجرایی است.

اما 4تیپ مختلف در جامعه ایرانی، مطالبات خود را از بازار مسکن جست‌وجو می‌کنند. 4تیپ «مقتصد صرفه‌جو»، «رفاه‌گرا»، «سوداگر» و «سرمایه‌گذار» که هر کدام رویکرد متفاوتی را از این بازار دنبال می‌کنند.

مقتصد صرفه‌جو، کسی است که خانه ندارد و مستاجر است، بنابراین رویای خرید خانه‌ای حداقلی را در سر می‌پروراند. استراتژی این فرد با راهبرد فرد «رفاه‌گرا» که یک خانه یا دو خانه و بیشتر دارد و تلاش می‌کند که برای سرمایه‌گذاری یا هر عمل دیگری خانه بعدی را تهیه کند، متفاوت است. سوداگر هم کسی است که دسترسی به منابع خوبی دارد، به سرعت وارد بازار می‌شود و سریع‌تر از آن بازار خارج می‌شود و سعی می‌کند در کوتاه‌ترین زمان، منفعت زیادی را کسب کند. سرمایه‌گذاران نیز جریاناتی هستند که به صورت حرفه‌ای در ساخت‌وساز و خرید و احداث مراکز اداری، تجاری و مسکونی و…مشارکت دارند. این تیپ افراد درآمدهای نجومی را هدف قرار می‌دهند و به کمتر از آن راضی نیستند.

از سال 74 خورشیدی 5دوره رونق و رکود را پشت سر گذاشته‌ایم. دوره‌هایی که شاید تطبیقی با هم نداشته باشند و در برخی برهه‌ها دوره رونق طولانی‌تر و دوران رکود آرام‌تر هستند .

اما بر اساس یک اصل کلی، بعد از هر دوره رونقی، دوره رکودی از راه می‌رسد.چرخه اصلی و بنای عمده بازار املاک؛ 1) چرخه ایجاد پس‌انداز در دوران رکود، 2) تجمیع ثروت، 3) خرید با روش‌های رهن و ایجاد بدهی است. در نهایت با ورود مجدد به رکود بازتعریف دوباره این چرخه در سال‌های بعد. در اقتصاد ایران نرخ بهره حقیقی یکی از گزاره‌های مهم در بخش‌های مختلف اقتصادی است.

در 30سال گذشته در 10سال نرخ بهره حقیقی مثبت و 20سال از این مدت، شدیدا منفی بوده است. بازار مسکن نسبت به نرخ بهره حقیقی که مابه‌التفاوت میان نرخ بهره بدون ریسک و تورم سالانه در کشور است، واکنش کاملی نشان می‌دهد و زمانی که نرخ بهره حقیقی در ایران مثبت بوده (مانند سال‌های 92، 93، 94) بازار مسکن در رکود بوده است.

بنابراین تغییرات در نرخ بهره می‌تواند نشان دهد چه زمانی بازار مسکن به سمت رکود حرکت می‌کند. با این توضیحات می‌توان گفت نرخ دلار تعادلی در اقتصاد ایران طی سال جاری 32، سال 1402، حدود 40هزار تومان و بالاتر است.این موارد به ما می‌گوید که طی بازه زمانی تقاضا برای خرید مسکن و گران‌تر شدن نرخ مسکن تداوم خواهد داشت.

در برابر این واقعیت‌های اقتصادی، دولت چه راهبردی را تدارک دیده است؟ دولت از طریق بخشنامه‌های دستوری تلاش می‌کند نرخ مسکن اجاره‌ای را مهار کند. تجربه ثابت کرده است که چنین بخشنامه‌هایی، کمکی به مردم نمی‌کند. دولت از سوی دیگر اعلام کرده که برای هر سال یک میلیون مسکن خواهد ساخت که در سال نخست هیچ مسکنی ساخته نشده است.اغلب کارشناسان هم اشاره می‌کنند دولت در تحقق این وعده‌ها توفیقی نخواهد داشت. بنابراین در شرایطی که چشم‌انداز پیش روی مسکن در افق مقابل از جهش بالا حکایت می‌کند، دولت اقدام قابل توجهی برای مواجهه با این شرایط صورت نداده و این خطرناک است.